Re: [閒聊] 為什麼這波台股大漲大家不買房了?

其實房地產，特別是座落於六都蛋黃區的物件，

在人口持續向都市集中化的長期趨勢下，

本質上並不需要過度擔心。

只要是「實際居住人口每個月仍持續淨流入」的縣市與區域，

其房市基本盤就相當穩固，這是結構性支撐，而非短期炒作。

目前房市表面上的低迷，核心原因並非需求消失，

而是央行限貸政策所造成的「需求被強制壓抑」。

真實的自住與換屋需求依然存在，只是被政策暫時按住。

成交量之所以低迷，原因其實非常現實。

第一，真正想買房的人，往往卡在「能力不足」。

在貸款成數被壓縮、收支比審核趨嚴的情況下，

即使央行名目上仍允許八成貸款，實務上通過難度卻大幅提高。

第二，對於換屋族而言，政策的衝擊更為致命。

多數換屋族的邏輯是「先買後賣」，但在被認定為第二屋後，

貸款成數直接降至五成，幾乎瞬間澆熄換屋動機。

換屋本來就不可能小換小，至少得是總價兩千萬以上才有感，

但當你要買一間兩千萬的房子，

卻必須準備高達1200萬的自備款時，

試問市場上有多少家庭能夠輕鬆負擔？

即便有能力負擔的人，往往同時也是資本市場的參與者。

他們自然會理性比較：這1200萬若投入股市，

一年的潛在投資報酬是多少？

相較之下，現在將資金鎖進不動產，是否真的是最佳資產配置？

在這樣的權衡下，購屋決策自然被延後。

這正是政策所導致的「非市場性需求萎縮」。

而當買方真正出手時，又往往發現價格並未出現明顯鬆動，甜度不足，自然更難成交。

這其實相當合理——條件越好的產品，價格本來就越具韌性；

真正會大幅讓價的，往往是體質較差、抗跌性不足的物件。

以公寓為例，二樓通常是整棟中條件最好的樓層，

而五樓加頂樓加蓋則屬於最弱勢產品。

在多頭行情時，因為低基期效果，五樓的漲幅甚至可能超過二樓：

例如二樓從300萬漲到600萬，漲幅100%，

但五樓可能從150萬漲到400萬，漲幅高達166％。

然而，一旦市場進入修正階段，

體質不佳的物件自然首當其衝，率先面臨價格壓力。

但即便如此，房價下修的速度仍然極慢，

原因在於房地產高度的「價格僵固性」。

售屋族本身就已擁有不動產，資產條件通常不差，

在沒有資金壓力的前提下，要他們認賠出售幾乎不可能。

除非你能成功說服屋主：現在賠售、把資金抽出來，是對他而言更好的選擇。

否則，多數屋主寧可撐價兩三年，也不願輕易讓步。

也正因如此，房地產的價格調整往往不是快速崩跌，而是長時間的量縮盤整。

更關鍵的是，政府目前並非只打擊需求端，而是同步對供給端施加壓力。

無論是建商融資、預售屋規範、營建成本上升，都使得未來的供給成本顯著提高、供給量勢

必下降。

然而，住房的實際需求並未消失，只是被延後。

在這樣的結構下，我個人的判斷是：

六都核心區域，加上台積電產業園區周邊，只要是每個月仍有實際人口淨流入的蛋黃區中古

屋，價格將具備明顯支撐；而蛋黃區的新成屋，則會因供給稀缺性而呈現「一支獨秀」的走

勢。

當然，這種新屋的強勢，最終仍會透過比價效應，

為周邊條件良好的老中古屋提供間接支撐，形成結構性的底部。

總結來看，當前房市的低迷並非結構性崩壞，

而是政策刻意壓抑下的量縮盤整。

人口持續向六都與產業核心區集中，

自住與換屋的真實需求仍然存在，

只是被限貸政策暫時延後，而非消失。

成交量萎縮的本質，在於資金門檻被大幅拉高，

導致有需求者卻無法行動，而價格之所以難以下修，

則來自房地產高度的價格僵固性，以及優質物件本就具備的抗跌特性。

市場真正承壓的，始終是體質較弱、條件較差的產品，而非核心區位的主流住宅。

更重要的是，在需求被壓抑的同時，政府同步提高供給端成本，使未來新屋供給趨於稀缺。

當政策影響逐步鈍化、資金條件恢復彈性時，價格反而更容易因供需錯配而重新獲得支撐。

因此，在長期視角下，六都蛋黃區、台積電產業聚落周邊，且具備持續人口淨流入的中古屋

，將形成穩固底盤；

而蛋黃區新成屋，則有機會因稀缺性而率先走出行情，並透過比價效應帶動周邊優質老屋。

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