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[請益]實坪制後中古屋會大漲?

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作者: ortisbaga (老人一枚)

標題: [請益]實坪制後中古屋會大漲?

時間: Sat Jan 3 10:53:58 2026


實坪制後會發生什麼事?

我先簡單描述看法

再請大家補充或反駁


1. 單價的差距被極大化

新成屋：公設比 35%，單價 50 萬。

實坪制後單價來到 76.9 萬/坪


中古屋：公設比 20%，單價 25 萬。

實坪制後單價來到 31.2 萬/坪


2. 買家心理影響

強迫揭露實際使用坪數的單價

原本想買新成屋的人

看到實坪單價後會有強烈「不划算感」

會開始轉向看實坪單價較合理房子

也就是「公設低、實坪多」的中古屋

當大家發現中古屋的實坪單價低很多

中古屋的需求就會增加

根據供需法則

中古屋的「總價」會開始往新成屋靠


3. 單價墊高後銀行貸款會卡關

預售和新成屋單價會被墊的非常高

此時的挑戰在於銀行房貸鑑價

銀行鑑價模型極依賴實登「單價」

當新案實坪單價跳的太高

旁邊的中古屋又有極低的實坪單價

預售和新屋鑑價時就會面臨到

因嚴重「偏離周邊行情」而卡關

導致核貸成數不足、自備款被迫提高


結論:

講白一點

銀行鑑價系統不能隨意修改

政府就是要利用實坪制

間接讓新屋貸款的成數大幅降低

進而抑制房價的天花板(新屋房價)

當天花板擋住後

剩下的就是中古屋的跟漲

實坪制對預售和新成屋可能是重擊


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.242.152.74 (臺灣) ※ 文章網址 ※ ※ 編輯: ortisbaga (111.242.152.74 臺灣), 01/03/2026 10:59:38
推 jessicaabc98 : 完全沒事 01/03 10:58
推 foxn : 掀開遮羞布 01/03 11:00
推 fireheart988 : 其實大家還是看總價 只是想要用單坪價格罵政府 01/03 11:01
推 jinso7410 : 中古屋主更待價而沽，都更推動更困難 01/03 11:02
→ sam21sam21 : 就是實坪價差會被突顯，好處是老房子補漲 01/03 11:04
→ sam21sam21 : 幸好我能接受老屋 01/03 11:05
→ physicsdk : 單坪價差大 01/03 11:07
推 jinso7410 : 實坪制也很有bug 01/03 11:08
→ jinso7410 : 新建案的交誼廳，健身房，閱覽室，兒童遊戲室 01/03 11:08
→ jinso7410 : 等等這些公社，都不能反應在單價上 01/03 11:08
推 jessicaabc98 : 公設就拿來騙錢的丫，有人真正算過佔比嗎？超好笑 01/03 11:09
推 GoedeMorgen : 不能反映在單價？買賣家又不是沒眼睛，你出門訂飯店 01/03 11:10
→ GoedeMorgen : 不會看設備跟裝潢的嗎 01/03 11:10
推 chimouse : 我原本50p賣2500 之後換算室內30p… 01/03 11:11
→ chimouse : 單價50萬變83萬 XDDD 01/03 11:12
推 sernidle : 其實沒差 實坪下去會買還是會買 只是更透明罷了 01/03 11:13
→ ortisbaga : 會卡在貸款 01/03 11:14
→ dennistao : 可能會變成看總價就好吧 01/03 11:18
噓 sai0613 : 妳把銀行預設成一群白痴都不會因應新制度 01/03 11:19
推 tyler11342 : 單價價差變大 低的的確可能被往上拉 01/03 11:20
推 s5517821 : 再說一次 支持小草喊的實坪制來教訓自己 01/03 11:22
推 kglu1114 : 什麼都是漲，只差沒承認無腦漲 01/03 11:22
推 chigo520 : 單價變高一定有差，本來差兩倍改下去可能變快三倍，直 01/03 11:23
→ chigo520 : 覺就覺得好盤 01/03 11:23
推 childeviler2 : 有人買完之後想轉賣，變成實坪制就賠錢賣得請舉手 01/03 11:23
推 kusomanfcu : 窮人會知道自己多窮 不要眼高手低 01/03 11:23
推 jessicaabc98 : 支持，實坪制會讓很多人醒啦，二線地區實坪下去一 01/03 11:29
→ jessicaabc98 : 坪一百萬 01/03 11:29
推 physicsdk : 不會沒辦法反映啊 最後就是看總價多少 享有多少東西 01/03 11:29
→ physicsdk : 公設當然也包含在內 有的中古屋公設比更低然後公設機 01/03 11:29
→ physicsdk : 能跟新建案差不多 那就是他有價值 有理由賣更貴 01/03 11:29
→ jessicaabc98 : 仲仲車坪灌公設，沒得騙囉 01/03 11:29
→ physicsdk : 讓更多人醒笑死 不買的看空的現在就在嫌貴 到時候也一 01/03 11:30
→ physicsdk : 樣 想買的看總價根本沒差 01/03 11:30
推 rocks : 想多了吧，誰不會先去算過真實單價？只是提早把遮羞布掀開 01/03 11:30
→ rocks : 而已 01/03 11:30
→ physicsdk : 阿呆才被車位坪騙 現在連首購小白都知道看主建物 附屬 01/03 11:31
→ physicsdk : 建物 只有空空連看房都沒經驗的在幻想有人被騙 01/03 11:31
噓 bjqs0827 : 都麻看總價誰在看單價的改這個有什麼意義 01/03 11:45
→ bjqs0827 : 難道原本新房2000萬舊房1500萬改了之後會變成2000萬？ 01/03 11:46
推 jinso7410 : 應該是實坪當作附註 01/03 11:47
推 jaricho : 其實是新房預售屋一樣高價 01/03 11:47
→ jaricho : 中古屋屋主會想拉高單價賣 01/03 11:47
→ jaricho : 但問題來了 年輕人就是愛新屋


而且大家早就會算這些細部 01/03 11:47
→ jaricho : 比例比價 只是空空在那邊知道裝不懂硬要盧小而已 01/03 11:47
→ jaricho : 誰買房不會去精算的？ 結果就是新房價格完全不影響 因為 01/03 11:47
→ jaricho : 你就是很想要買新房啊 那些破爛中古老公寓擺在那邊你就是 01/03 11:47
→ jaricho : 不想要啊 01/03 11:47
→ jaricho : *你文章的結論 就透漏出你想要買新房啊


「好想要新房預 01/03 11:49
→ jaricho : 售屋跌價啊 我好想買新房」 01/03 11:49
推 blowingwind : 不會有影響。大多數人都喜新厭舊，只是預算考量而已 01/03 11:55
推 blowingwind : 哪個人買房不會去細看主建物/附屬建物坪數？應該沒 01/03 11:58
→ blowingwind : 有吧 01/03 11:58
噓 NTU303150195 : 只有空空在意這個 01/03 11:58
推 zeroyaking : 空空只是想說這樣會降價 果然不是屋主都會這樣想 01/03 12:00
→ zeroyaking : 然後又不學公設跟主建物附屬建物怎麼算 然後吵一吵 01/03 12:01
→ zeroyaking : 就像~這不是肯德基而已 01/03 12:01
推 freekid : 根本就沒差 01/03 12:43
推 sernidle : 實坪制就是讓資訊更透明 滿好的啊 01/03 12:58
推 lulumii : 一定會 01/03 13:10
推 jinso7410 : 實坪制就脫褲子放屁 不會自己算嗎XD 01/03 13:11
→ jinso7410 : 只要權狀坪數不變，實坪制騙底層而已 01/03 13:11
噓 likeyousmile : 連買柳橙汁，都會強制用大字揭露果汁含量幾%了，買 01/03 13:13
→ likeyousmile : 房子反而不要求了？ 01/03 13:13
→ alanpoio : 政府應該還在煩惱 01/03 13:14
→ jinso7410 : 權狀改成實坪制再說啦 根本騙沒拿過權狀的人 01/03 13:16
→ k798976869 : 中古比較大啊 回歸正常而已 01/03 13:23
推 f860506 : 我猜新房不變中古往上 01/03 13:30
→ f860506 : 實坪制後 買家會發現仁愛路國父紀念館那些10%公設的老大 01/03 13:34
→ f860506 : 樓實坪單價居然跟土城林口差不多 01/03 13:34
推 y932987 : 答案是透天大漲 01/03 13:40
→ TWkiller : 第二點也太違背人性 01/03 13:45
推 c6066den : 同一地點的新中古屋不會比價，但蛋黃中古的優勢會比蛋 01/03 13:48
→ c6066den : 白新屋更突顯出來 01/03 13:48
→ vampirelin : 會影響的是公設比超高的大小套房，沒辦法再騙盤子 01/03 13:50
→ vampirelin : 還有就是車道兩賣的賤商 01/03 13:51
→ vampirelin : 好地段低公設中古屋續噴，公寓一樣噴 01/03 13:52
※ 編輯: ortisbaga (111.242.152.74 臺灣), 01/03/2026 14:09:46
→ sam21sam21 : 透天要大漲的前提是老公寓大漲帶動土地大漲 01/03 14:04
→ sam21sam21 : 老透天本來就是賣土地送房屋送貸款的概念 01/03 14:04
推 daipon : 實施了銀行鑑價方式也會慢慢調整啊 01/03 14:04
推 darkdogoblin : 除了相罵本外再無意義，以為是菜市場可以秤斤論兩 01/03 14:10
→ darkdogoblin : 在賣是膩 01/03 14:10
推 jinso7410 : 拷貝 差點被誤導 01/03 14:12
→ jinso7410 : 內政部在今年推動修法，減少建商利用虛坪灌水 01/03 14:13
※ 編輯: ortisbaga (111.242.152.74 臺灣), 01/03/2026 14:13:47
→ jinso7410 : 希望能降低公設比，而不是公設歸零 01/03 14:13
→ jinso7410 : 從停車位、電梯等公共設施切入 01/03 14:13
→ jinso7410 : 希望未來能讓公設比降低約5% 01/03 14:13
→ jinso7410 : 看起來是逐步降低5% 01/03 14:13
→ jinso7410 : 想說怎麼可能歸零 01/03 14:13
→ jinso7410 : https://i.mopix.cc/VZlT50.jpg https://i.mopix.cc/VZlT50.jpg 01/03 14:15
→ supereva : 不用算吧


哪個建案沒提供主建物坪數的 01/03 14:18
→ supereva : 買房的大家都知道自己買的房子是多大


那些沒買的我就 01/03 14:20
→ supereva : 不知道了 01/03 14:20
→ cocoi : 為什麼獨厚中古,大家都可以漲阿,土地也可以的.... 01/03 14:22
→ cocoi : 汽車,牛肉麵也可以 01/03 14:22
→ cocoi : 是說,公設變少就沒有回家就像回飯店的感覺,這樣好嗎?? 01/03 14:23
推 zava : 噴 那一次不噴 01/03 14:41
推 physicsdk : 台灣歷史上所有打著居住正義的政策 最後都是傷害首購 01/03 14:41
※ 編輯: ortisbaga (111.242.152.74 臺灣), 01/03/2026 14:25:29
→ physicsdk : 還沒買房的人的權益 01/03 14:41
→ attila125 : 目前成交總價就是市場接受的總價,計較誰乘誰沒意義 01/03 15:14
噓 knight92 : 數學問題而已又來吵實坪制？ 01/03 15:30
→ knight92 : 連算都不會的人應該也不用買了...ㄏㄏ 01/03 15:30
→ CYAward : 白X 就是新大樓一坪價個漲100/66而已 總價更好叫板 01/03 15:41
噓 CYAward : 公設就擺在那邊 買不起去買老公寓追垃圾車 就這麼簡單 01/03 15:43
噓 sospeter : 那個，中古透天和老公寓的公設比，幾乎是0%，差距會更大 01/03 16:39
→ sam21sam21 : 就是靠這拉開的差距來補漲 01/03 17:59
推 unforeseen : 老房補漲，新房跌價，買客各取 01/03 18:43
→ unforeseen : 所需也還好 01/03 18:43
推 sansiaman : 新成屋價格的合理性會被突顯，一堆沒用的公設以後就沒 01/03 18:50
→ sansiaman : 存在必要 01/03 18:50
噓 Orihimeboshi : 實價登錄改成除主+副就好了，哪來這麼多毛病 01/03 19:50
→ Orihimeboshi : 這東西就是給數學白癡爽的 01/03 19:52
→ Orihimeboshi : 除非你是建商不然根本沒影響 01/03 19:52
→ physicsdk : 就算主+副一樣 也是有人喜歡副多一點有前陽台 或是主 01/03 22:43
→ physicsdk : 多一點空間好用 差異那麼大最好是買房不會自己算划不 01/03 22:43
→ physicsdk : 划算 跟你廣告上揭露幾坪根本沒關係 01/03 22:43
→ z5411 : 好奇會糾結這個的到底是哪些人 01/04 01:51
→ Orihimeboshi : 忘了附屬建物還有雨遮這鬼東西 01/04 15:09
→ Orihimeboshi : 那就直接除主建物最公平 01/04 15:10
推 wu7477 : 實坪制會破壞價格定錨，建商一定會全力阻止 01/04 21:03
推 physicsdk : 喔對啦早期房子雨遮有記坪 但是那時候公設比也比較低 01/04 21:58
推 Brioni : 論空間老屋本來就比較划算 01/04 22:36
→ Brioni : 廣告登載先改吧 01/04 22:37
→ Orihimeboshi : 代銷會先尿出來，每坪比老屋貴這麼多怎麼唬爛 01/04 22:46
→ Orihimeboshi : 我們有超大花園、健身房、圖書館... 01/04 22:47
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