Re: [請益] 請問現在房市到底是火熱還是急凍啊？
看板: home-sale
作者: ceca (生活藝術大師 N)
標題: Re: [請益] 請問現在房市到底是火熱還是急凍啊？
時間: Thu Dec 25 16:16:58 2025
※ 引述《pptsuck (whip)》之銘言：
: 覺得新聞跟房市專家很像精神分裂
: 一下房市急凍 房價腰斬 屋主求售
: 一下又房價太高 土城也破百 導致國人不婚不生
: 看得我好亂
: 到底現在房價是高還是低?
: 房市是火熱還是冷盤?
: 有沒有人能看的懂風向?
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-S9210.
交易量很冷.
價格稱在那邊.
就這麼簡單.
因此,沒有房價腰斬,屋主急售.
是房價僵化,屋主惜售....
所以供給量低.
至於房價高低.這問題是這樣子.
就像通膨.
當你一顆漢堡從300漲到600塊,是不是高的嚇死人.
但是之後它的價格一直都在600塊,請問物價上漲幅度多少?是不是0%.
那房價就是這樣子.
一間三房新屋從一千多萬飆升到兩千多萬...有沒有高.
然後他卡在兩千多萬.
所以.
房價有沒有高 = 有
房價有沒有低迷 = 有
房價低迷和房價高從來都不衝突好嗎...XD
他沒漲就低迷阿...不然難道房價不漲 = 房價井噴?
一次微分懂嗎,他一次微分是零...就是低迷.
因此現在就是這樣.
2020~2024連續兩波大漲.
所以房價噴得很兇猛...
然後被阿龍lesson給停滯.
進入,房價交易很低迷..屋主惜售,買家不買.
然後價格卡在那邊...因為屋主和建商都實力派,資金非常雄厚,違約率世界最低.
但是價格也炒不動,除了某些不想討論的地方,建商還在偷偷拉高價格外.
巨觀來看價格是躺平....漲不動停滯...
但是因為之前連續噴兩波,所以價格很高...並且也沒有回跌.
所以價格成長低迷...但是跟腰斬沒有關係.
以上,中文要好,邏輯也要好.
不要中文不好對一些詞亂解釋..
邏輯不好,被中文的三四十層樓高的藝術用詞給搞到大腦不清楚.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址 ※
→
missucrystal :
交易量卡死買方不買對缺錢的屋主也是滿痛苦的
想賣
12/25 16:32
→
missucrystal :
就不得不比實價折個5%10%
12/25 16:32
主要是.
推
PTTMAXQQ :
對
所以通膨率相信很多人都理解錯
12/25 16:34
沒那麼多缺錢的屋主.
→
PTTMAXQQ :
連續三年每年漲10%100元*1.1*1.1*1.1=結果是133.1
12/25 16:34
絕大多數的屋主都不缺錢.
→
PTTMAXQQ :
然後第四年通膨從10%降到2%大降的結果是
12/25 16:34
它們賣房子很多都是因為有賺錢,行情好.
→
PTTMAXQQ :
133.1*1.02=135.762
12/25 16:34
但當行情不好,就都不賣.
→
PTTMAXQQ :
有沒有發覺還是比前一年都要貴XD
12/25 16:34
每次大漲的初期,你看交易量都會暴增,市場供給量都會暴增.
推
PTTMAXQQ :
如果未來通膨降到1%那就是
12/25 16:38
就是因為有屋主賺錢又聽市場很好就會賣.
→
PTTMAXQQ :
135.762*1.01=137.11962
12/25 16:38
當然他賣了是不是在買另外一間就不一定.
→
PTTMAXQQ :
比起五年前總漲幅其實是37.1%
12/25 16:38
但是房價漲會刺激房子丟出來賣!!
→
PTTMAXQQ :
但央行如果看到只通膨1%會很緊張
12/25 16:38
這一個很有趣的現象以前講過.
→
PTTMAXQQ :
然後就開始降息救經濟
12/25 16:38
但似乎大家都不信我就懶得講.
→
PTTMAXQQ :
所以我們政府最害怕的其實是連續幾年的通膨暴漲
12/25 16:38
反而現在你看.低迷.
→
PTTMAXQQ :
因為之後隔年變通縮反而還要降息救市
12/25 16:38
所以屋主惜售.
推
PTTMAXQQ :
其實通膨增加你就想成貨幣購買力減損就可以了
12/25 16:40
缺錢屋主在哪裡?在哪裡?
→
PTTMAXQQ :
假設今年通膨3%那就是貨幣購買力減損3%
12/25 16:40
很久一個區域可能會出現一兩個.
→
PTTMAXQQ :
就是你手上的新台幣100元實際只剩97元的購買力的意
12/25 16:40
但因為中古屋交易在怎樣低都有一個數字.
→
PTTMAXQQ :
思
12/25 16:40
通常他都在2x%上下震盪,你拿最高最低比有可能是一半.
→
PTTMAXQQ :
SO…這樣你還會覺得現金為王嗎？
12/25 16:41
但你用中間數來看,例如他中間數是2000,那他可能是1500~2500這樣震盪.
推
k798976869 :
推
12/25 16:41
因此缺錢的屋主丟房子出來還是快速就被掃掉.
→
PTTMAXQQ :
我們投資其實都是一直在做貶值交易
12/25 16:42
因為有基本的買盤.
→
PTTMAXQQ :
目的就是要想辦法規避掉貨幣購買力貶值的風險
12/25 16:42
而買盤一概優先從各種類型物件中便宜的開始買...
→
k798976869 :
高風險時現金為王沒錯啊
能規避風險損失個3-5%根本還
12/25 16:42
因此到今天,缺錢的屋主數量還是遠遠不及中古屋的基本交易量.
→
k798976869 :
好
12/25 16:42
所以你聽得道缺錢的屋主.
推
PTTMAXQQ :
就怕現實很骨感啊，今年有多少人擔心4月的崩盤再次
12/25 16:49
但你真的買房子,你常常買不到...
→
PTTMAXQQ :
重演所以一直相信現金為王
12/25 16:49
除非你要買房子已經在那邊看看看等等等.
→
PTTMAXQQ :
結果半年過去還在現金為王
12/25 16:49
剛好仲介收到一個缺錢的屋主,剛好他的物件適合你,剛好報給你.
→
PTTMAXQQ :
但別人的股票貴金屬都漲翻了
12/25 16:49
但這個機率對一般買家而言並不高...而且會跟包租公和有人頭的投資客搶.
→
PTTMAXQQ :
相對現金為王的就是被剝削的那個
12/25 16:49
推
straggler7 :
時間成本
12/25 17:02
推
NodeWay :
那些人就槓精跟雙標
談交易量會拿數據
談價格就無視數據
12/25 17:16
→
NodeWay :
因為他們幻想交易量低
就會有一堆人急著降價賣
12/25 17:16
→
NodeWay :
事實是想買但貸款困難的人更多
12/25 17:16
推
iifz32 :
所以鼓勵多蓋新屋
平衡新屋量畢竟
太老的沒人要住
12/25 17:23
就很多人以為.
推
NodeWay :
樓上說得很對
跟中國一樣蓋量多到超出需求
價就崩了
12/25 17:32
低迷
=
房價跌....XD
→
NodeWay :
不過台灣沒辦法生出這麼多供給
建築法規也嚴格很多
12/25 17:32
沒想過低迷只是漲幅很低或是不漲.
→
ceca :
中國目前是近代第一個蓋房子蓋到崩盤的.
12/25 17:38
除非通縮,否則物價就是往上.
→
ceca :
那是一個經典.
12/25 17:38
一顆麵包漲到300塊..
→
ceca :
然後崩盤後確實嚴重影響內需市場,並造成通縮.
12/25 17:39
但只要通膨是0.001.
→
ceca :
所以中國的不動產很值得花很多時間研究.
12/25 17:39
那他一段時間後就是比300塊更貴...
→
ceca :
他跟日本搞了廣場協議後崩盤又自己改稅制.
12/25 17:39
通縮才會造成物價回跌.
→
ceca :
造成的原因不一樣.
12/25 17:39
但很多人不知道是不清楚還是故意裝傻.
→
ceca :
但後面都造成通縮和內需市場萎縮.
12/25 17:39
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 12/25/2025 16:42:41
推
ProTrader :
中國那個在台灣以前有東帝士之後被嚴控不可能再有
12/25 17:40
→
ProTrader :
忘了誰說好像帥過頭
台中預售建商有用送裝潢方式降價
12/25 17:40
→
ProTrader :
可是價格現況
頂多就小回
不會有爆大量的崩跌
12/25 17:41
推
straggler7 :
不盡然
巴菲特也是現金為王
12/25 17:44
推
chanel1259 :
嘿嘿我還可以對蛋殼區做偏微分跟你說慘跌
12/25 17:51
推
NTU303150195 :
求一篇考古東帝士歷史
12/25 18:01
→
NTU303150195 :
救救無知的年輕人
12/25 18:02
→
NTU303150195 :
新莊有個東帝士生活廣場的住商
12/25 18:03
→
NTU303150195 :
下面整個爛掉，印象很小的時候有進去過
12/25 18:03
推
VVVV5555 :
現金基本上就是垃圾...
12/25 18:06
推
ChikanDesu :
屋主就不缺錢啊
增貸隨便一通電話申請就有了
如果今天
12/25 18:46
→
ChikanDesu :
金融危機開始或許會開始崩吧
賣房救股之類的
12/25 18:46
→
ChikanDesu :
傻逼才幻想手上一堆房的人會怕沒錢
反而是前幾年剛買
12/25 18:47
→
ChikanDesu :
預售的小白很高機率會拿不出錢
12/25 18:47
→
ChikanDesu :
最慘的就是這種
懲罰想跨入炒房界的不安份小白
自住一
12/25 18:49
→
ChikanDesu :
間也根本沒差
能交屋就好
12/25 18:49
→
ChikanDesu :
收支比銀行給過你就繳得動
12/25 18:50
推
CIIIO :
持有稅低
要錢增貸就好
幹嘛賣
12/25 18:53
推
Airfoil :
冷ㄧ年了也，還要多久
哭哭。而且沒有漲就是跌啦。年初
12/25 19:12
→
Airfoil :
投黃金大盤的都賺到翻掉。更慘的是房脫不了手
資金卡在
12/25 19:12
→
Airfoil :
那看別人翻倍賺。
12/25 19:12
→
kusomanfcu :
ceca說的是高雄
12/25 19:14
推
zpf2005 :
今年年初，板上某某發言，今年股市很危險留給高手玩，不
12/25 19:15
→
zpf2005 :
知道是不是空手了一年，幫他上香QQ
12/25 19:15
推
kusomanfcu :
歐債危機其實有蓋房子蓋到崩
日本經濟泡沫也是
12/25 19:16
→
kusomanfcu :
只不過南歐主要是欠債崩下去
然後日本是軌道建設的維
12/25 19:17
→
kusomanfcu :
護費用
12/25 19:17
→
kusomanfcu :
其實都和利率無關
12/25 19:17
推
fastevil :
有跌啦，不過有跌的你也不會買，你會想買的，都沒有跌
12/25 19:18
推
cdcardabc :
推這篇
12/25 19:26
推
Airfoil :
冷ㄧ年了也，還要多久？
而且沒賺就是跌啦。年初買黃金
12/25 19:26
→
Airfoil :
大盤都賺到翻掉。更慘的是房脫不了手
資金卡在那看別人
12/25 19:26
→
Airfoil :
翻倍賺。美債更不用說了
！
12/25 19:26
推
cake51640 :
目前觀察南部蛋黃區議價空間變大，蛋白區建商餘屋開始
12/25 19:38
→
cake51640 :
便宜賣，比行情便宜但比剛開案貴，以上是我的觀察～
12/25 19:38
推
flydeer :
這篇的標準是跌10%以內算持平嗎
12/25 20:07
推
bustinjieber :
房地產沒有辦法全面即時報價，
12/25 20:23
→
bustinjieber :
價格的動能很遲緩，很多時間可以佈局，
12/25 20:23
→
bustinjieber :
但是相對的，如果動起來之後也很難停下
12/25 20:23
→
adsf :
也許30年後還是一樣價格，房蛙哭哭
12/25 20:23
推
floatfaith :
推C大
12/25 20:42
推
cooffee :
西卡大必推！
12/25 21:01
推
jonson :
應該是說央行信用管制維持了30年，房蟲就躺平30年笑死
12/25 21:39
推
gmoz :
多屋的持有成本還是太低了
金龍再加把勁
12/25 21:42
推
planta :
哇塞，這篇真的是乾貨！只有老大可以講的這麼清楚．．
12/25 21:42
推
azxswqa :
所以就需要一個契機看是要上還是下
12/25 21:53
推
ProTrader :
用中文
應該是買氣低迷(量縮)
價格狹幅盤整
12/25 22:20
→
sora0115 :
政府的立場一直都是緩漲吧，供給如果拉高到有崩盤風險政
12/25 22:20
→
sora0115 :
府不知道會怎麼做
12/25 22:20
→
ProTrader :
低迷
有些負面
覺得不適合用來形容價格
12/25 22:21
推
dark10108 :
一種買家與賣家的博弈
12/25 22:42
→
truelove356 :
Ptt房板都說慢一年少賺一台賓士
12/25 22:45
推
darkangel119 :
看地方
新竹年減5%
12/25 23:27
推
z5411 :
要讓價格崩就是大量供給而已
沒什麼訣竅
12/25 23:32
推
PitzMan :
台灣房產也不能崩盤吧..國銀放貸這麼多兆出去..央行讓房
12/26 00:30
→
PitzMan :
產崩盤是動搖國本的..
12/26 00:30
→
PitzMan :
台灣房產不可能崩盤的，銀行會賠到脫褲子..
12/26 00:31
推
KoBuKoLa :
房價不可能打啦
銀行一堆呆帳政府就頭痛了
12/26 01:06
→
KoBuKoLa :
一個失衡國家經濟體系會崩潰
12/26 01:06
→
KoBuKoLa :
目前就是壓制
水龍頭慢慢開大試水溫
12/26 01:07
推
turtleqqq :
好奇...交易量一直低迷,房價停滯卡太久的後果是什麼?
12/26 02:00
噓
wowjesus :
跟房地合一有關你等年限到了一堆人想丟出來
只是時間還
12/26 02:03
→
wowjesus :
沒到而已
12/26 02:03
推
ProTrader :
5年一定有影響可崩盤最終還是要看有多少願意殺低賣的房
12/26 02:28
→
ProTrader :
交易量崩
就看租屋市場的對應變化
12/26 02:29
→
RaiGend0519 :
新玩家跟老玩家比氣長
12/26 03:28
→
RaiGend0519 :
老玩家還沒老死 新玩家可能就先餓死了
12/26 03:28
推
Airfoil :
控制土地釋出？
高雄一堆土地流標怎麼看？
12/26 05:42
推
k798976869 :
股市崩盤
大家缺錢
房價才會往下嚕
12/26 05:55
→
ceca :
你沒看到，才丟五塊出來，兩塊流標
12/26 07:12
→
ceca :
土地釋出控制很嚴密的
12/26 07:12
→
ceca :
除非兩塊你就覺得是一堆
12/26 07:12
推
bluejackwu :
推！
12/26 07:25
→
missucrystal :
台中今年標脫率都10幾%才是真的可悲
高雄還有6成已
12/26 07:48
→
missucrystal :
經很不錯了啦
12/26 07:48
推
encoreg57985 :
推
12/26 08:31
推
jkduke :
持有成本低
有能力持有就持續持有等反彈
12/26 09:18
推
z5411 :
高大那塊位置其實是有潛力的
不過在蒙R波旁邊遇到這個市況
12/26 09:44
→
z5411 :
不過該擔心的是旁邊有個買到一坪70萬的建商
12/26 09:45
推
osioli :
口袋都很深
12/26 10:29
推
TWkiller :
建商今年策略都是拖到到期才動工啊，靠收縮供給去支撐
12/26 11:12
→
TWkiller :
價格
12/26 11:12
往下必須"屋主缺錢"或是"建商和地主產生惡性資金問題"
推
piliwu :
預售交屋其實不少人被卡到的，但因為禁換約…
12/26 13:20
(建商也是因為他們手上有土地...所以主要是持有土地的人有惡性財務問題)
推
yurie53 :
老話一句
失業率不升
房價不跌
12/26 13:49
往上則是....如果現在這麼多限制都無法往下..那只要正向變化就都會往上.
推
azaz12345 :
投資客跟已購屋戶，現在其實超怕建商在售價上校正回歸
12/26 14:32
因此往上不太需要討論..甚至時間久了他交易量還會慢慢爬升.只是..
→
azaz12345 :
禱告吧
12/26 14:33
慢慢...慢慢...
而往下,就是衝擊到產業或是金融有惡性衝擊.
如果只是短時間內的震盪就還好.
例如四月那一波,例如2020...這些都時間太短.
但如果像網路泡沫,整個產業和金融市場進入好幾年的低迷.
台積電222崩盤到3x套17年的歷史.
那就會有影響了....
因為這...就會真的一直出現"缺錢的屋主或是地主"
然後市場上大家都沒錢,買盤還會進一步縮小...
而當買盤追不上缺錢的屋主和地主..
尤其土地...土地的買盤資金會跟金融市場關係更近.
那就會往下...
所以價格會有危險的話,會在這一塊產生.
否則單純你要靠信用管制讓他產生危險.
目前看起來沒辦法.
當然如果今天有惡性金融重創和產業衝擊.
我相信政府會立刻救房市,讓房市印錢出來填市場的缺口.
這樣就要到時候看政府怎樣救,以及市場最後平衡狀況是怎樣.
這過去假設太多多到沒辦法假設....就到時候在看.
反正目前市場的局面,需要對金融和產業有直接性的大型衝擊.
才會衝擊到不動產價格.
而衝擊後政府會有拯救措施.
到時候在來市場上看這些措施有多少效果..以及市場的平衡會怎樣走.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 12/25/2025 22:11:55
而我們政府.
在控制土地釋出(重劃)
以及控制推案(發照/貸款)
又管得很嚴格.
因此並沒有打算讓房價下來的意思.
房價下來就兩個方式.
一個學日本從低稅改到重稅(持有)
一個學中國瘋狂供給.
但我們政府兩條路都不走.
所以她一點都沒有要房價往下走的意思.
政府的政策一切都只是"壓制大漲"而已.
外加,對岸可以搞通縮.
反正他們現在通縮就是,人民全都用國產.
進口主要是能源和大豆以及某些糧食.
中國糧食自給率大概6x~7x%...不過他主食(米/小麥)自給率97%.
而依賴進口主要就是大豆,玉米,食用油這些...
因此她通縮的時候,實際影響民生方面是"可控"..
畢竟...他生產的東西也因為內捲而跌價.
但台灣不行.
台灣是高度進出口貿易的國家.
所以如果通縮,那就代表進口的東西會噴到天上去.
(對人民..不是對國家)
而國家又不是配給式,無法對進口產品大量補貼.
而我們民生進口的東西實在太多了...
所以台灣無法承受通縮.
因此台灣政府基本上不用期待它會讓房價往下走.
因為我們的國家體制,無法承受房價往下走並且長期低迷的狀態.
至於日本,他其實有部分原因是廣場協議.
不得已而為之...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 12/26/2025 00:00:31