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Re: [閒聊]租金投報率要以現價看吧 不要用過去價

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作者: IBIZA (溫一壺月光作酒)

標題: Re: [閒聊]租金投報率要以現價看吧 不要用過去價

時間: Thu Dec 18 14:04:26 2025


※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言： : 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看 這在經濟學上是錯的 : 會錯過獲利了結時機 : 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少 當作成本 : 不然繼承的租金投報率不就無限大了... : 以這樣來看的話 台灣租金投報率可能都2%以下 算上裝潢租霸時間等等問題 可能1.x%


這個不知道講幾百次, 就用現金流算IRR就是了, 現在還有人在吵買價時價


拿一個比較短的當例子, 兩年24期的IRR, 比較能夠一頁看完整頭尾


https://ibb.co/VpHRRLkD



不就這麼簡單的事情


--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.235.254.203 (臺灣) ※ 文章網址 ※
推 kusomanfcu : 租金會通膨 12/18 14:05
→ kusomanfcu : 前面那個忘了以前當下算 也是投報低的 12/18 14:06
→ IBIZA : 有算2%, 但這個就兩年 所以只漲過一次400 12/18 14:06
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.203 臺灣), 12/18/2025 14:08:09
推 blargelp : 這張表應該直接列入房板基本工具 12/18 14:08
推 kusomanfcu : 重點在租金出來還可以再做投資 12/18 14:08
→ kusomanfcu : 投報至少也要推算其他用途 12/18 14:08
→ kusomanfcu : 然後都拿重複投資的去比 算房的時候就直接忽略 12/18 14:09
→ IBIZA : 以這個例子是沒有辦法租金再投資


因為每期現金流是負的 12/18 14:09
→ blargelp : 有算啊 同一筆錢 你在年初還是年尾拿到 IRR會長得不一樣 12/18 14:09
→ kusomanfcu : 一堆人都這樣的整天雙標 12/18 14:09
→ IBIZA : 但有些是正現金流就可以


但就會複雜很多 12/18 14:09
→ blargelp : 愈早拿到 IRR愈高 其實是有隱含再投資機會的 12/18 14:10
→ kusomanfcu : 應該先就計算自住 長期算irr省下來的租金重複做其他自 12/18 14:10
→ kusomanfcu : 住 12/18 14:10
→ kusomanfcu : 做其他用途 12/18 14:10
→ kusomanfcu : 你那個這樣沒錯啦 但是評估自住買房 就照我說的那種 12/18 14:11
→ IBIZA : 是 IRR公式有隱含再投資 12/18 14:12
推 jinso7410 : 現在買新房出租IRR根本悲劇 12/18 14:12
→ IBIZA : 自住的話 應該是租金的部分用設算租金 12/18 14:12
→ kusomanfcu : 所以我2013有加買自住用 因為 要賣 2007買的那間lol 12/18 14:12
→ kusomanfcu : 然後因為看不漲所以換便宜的買 12/18 14:12
→ IBIZA : 這個就半個月前有人提的例子 兩年前買房 12/18 14:12
→ jinso7410 : 如果有增值拿去增貸就漂亮了 12/18 14:13
→ kusomanfcu : 然後被股神嗆 說 2013買房愚蠢 12/18 14:13
→ IBIZA : 這張圖就半個月前有人提的例子 兩年前買房 12/18 14:13
→ kusomanfcu : 再來就是2018換屋 只花三天就有買家 12/18 14:13
→ IBIZA : 兩年1000萬->1100萬


扣稅費之後實拿1045萬5000 12/18 14:13
→ kusomanfcu : 多的是方法和方案 對於 金流和槓桿 12/18 14:14
→ kusomanfcu : 中古花費整修住個幾年 再清乾淨 人住過裝潢還新的 輕 12/18 14:15
→ kusomanfcu : 鬆加價賣 12/18 14:15
→ IBIZA : 其實就算房價都不漲 只要再平衡跟房租往上漲 報酬也不會太 12/18 14:15
→ IBIZA : 差 12/18 14:15
→ kusomanfcu : 股神 不懂derrrrer 12/18 14:15
→ kusomanfcu : 連自住都可以 這樣操作 高低差 12/18 14:16
→ IBIZA : https://ibb.co/jxbkdF0


這個是20年每年都只還息(寬限或手 12/18 14:16
→ IBIZA : 動換約), 每年租金2%成長的情況 12/18 14:17
→ IBIZA : https://ibb.co/WvWCWWLD



現金流長這樣 12/18 14:18
→ IBIZA : 算下來20年 純租金年化報酬快7%, 也不差 12/18 14:19
→ IBIZA : 租屋仔太小看房租漲幅了 12/18 14:19
推 ProTrader : IRR要有上課念課本的人才知道吧


正常人不會那樣想 12/18 14:20
推 jinso7410 : 好複雜 12/18 14:20
→ ProTrader : 更別說再投資的部分


想起當年也是假定各種狀況算IRR 12/18 14:20
→ ProTrader : 總之 IRR是財務管理的基石 建議所有人都花時間了解 12/18 14:21
推 childeviler2 : 剛剛也找了一個來計算，記得之前linpinpark也有分 12/18 14:21
→ childeviler2 : 享 12/18 14:21
推 kusomanfcu : 好奇怪喔 一堆人去年Q3末 說房價要爆了 到今年我看實 12/18 14:21
→ kusomanfcu : 價登錄一直漲 12/18 14:21
→ childeviler2 : 大家如果都用這個來比較，那會在同一個水平上溝通 12/18 14:22
→ kusomanfcu : Irr那個你看過保單內容 你就會自己去了解就會自己懂 12/18 14:22
→ kusomanfcu : 根本不用上課 12/18 14:22
→ kusomanfcu : 因為保單介紹細節 已經很有給irr了 12/18 14:23
→ kusomanfcu : 很久前就有給 12/18 14:23
→ kusomanfcu : 以前irr主要是算保單的 12/18 14:23
推 ProTrader : 用IRR考慮保單的時 遇道不董的人會陷入鬼打牆 12/18 14:23
→ ProTrader : 我好像也算過保單的IRR給同學看 12/18 14:24
推 kcy05785 : 保險業務遇到的還沒人會算IRR，素質真爛 12/18 14:24
推 bustinjieber : 一間不賣的自然就不用糾結成本問題 12/18 14:25
→ kcy05785 : 有的連自己賣得保單內容都一問三不知 12/18 14:25
→ IBIZA : 大家都套excel, 沒人會去自己算啊 12/18 14:25
→ bustinjieber : 看總資產負債的變化就好了。 12/18 14:25
推 kusomanfcu : 484 通常最常見是在 保險計算 解說 12/18 14:25
→ kusomanfcu : 再來這概念 幹嘛 上課阿 看到ibiza排的Excel 有認真去 12/18 14:26
→ kusomanfcu : 了解 你就馬上懂啦 剩下就是數學 不好 邏輯不好 12/18 14:26
→ kusomanfcu : 那些看到數學都頭疼的人 你還要人上課 會不會太為難lo 12/18 14:27
→ kusomanfcu : l 12/18 14:27
推 zzz50126 : 多少會怕房價回檔個5到10趴(或折舊) 帶入房價成長率-1~- 12/18 14:27
→ zzz50126 : 2，進去搞不好6年後賣是虧的 能夠理解那個擔憂啦 12/18 14:27
→ kusomanfcu : irr 這概念我是 2007-8左右被推銷保單時看到的 12/18 14:28
推 ProTrader : Excel肯定有降低門檻 可是有真的看IRR報酬的人還是很少 12/18 14:28
→ kusomanfcu : 這叫從生活中學習嗎 12/18 14:29
→ kusomanfcu : excel 上世紀就有了 兄弟 12/18 14:29
→ ProTrader : 應該說連IRR都沒聽過 才是正常人 12/18 14:29
→ zzz50126 : 買新房一坪40萬 要是建商未來6年都一樣推40萬的新房 那 12/18 14:30
→ zzz50126 : 變成6年屋時折舊可能就要吃10%賣36萬 能夠理解擔憂 12/18 14:30
推 besthorse : 學歷哥數學這麼好喔 到底念哪== 12/18 14:30
→ besthorse : 講話都透露一股傲氣 12/18 14:30
推 kusomanfcu : 現在irr 了解的多了 因為有不少人 因為網路而看到 網 12/18 14:30
→ kusomanfcu : 路便宜化 是在2012後吧？ 12/18 14:30
→ zzz50126 : 所以他說用現在價格去看也沒錯 過去報酬不等於未來報酬 12/18 14:31
→ ProTrader : 當年要是會用Excel就能開始很簡單的程式交易 12/18 14:31
→ zzz50126 : 我是覺得 大家都沒錯 對自己負責就好 12/18 14:31
→ IBIZA : 用價格就不對 12/18 14:31
→ ProTrader : 雖然看時間當年應該是我爸的工作 但還是覺得可惜 12/18 14:31
→ kusomanfcu : 再來現在用AI 處理這種概念計算更快 12/18 14:32
→ IBIZA : 價格又不是你投入的金額 12/18 14:32
→ IBIZA : 難道我買了一間1000萬 房租2萬


兩年後房價腰斬 我報酬率 12/18 14:32
→ IBIZA : 反而變高嗎? 12/18 14:32
→ IBIZA : 沒道理嘛 12/18 14:32
→ kusomanfcu : 最早的excel 功能沒那麼靠北 12/18 14:32
→ IBIZA : 房子的報酬率就是用現金流IRR看最準 12/18 14:33
→ kusomanfcu : 那個投報率不是投報率 是 PE 12/18 14:33
推 bustinjieber : 本來就雙方都沒錯， 12/18 14:34
→ bustinjieber : 屋主的報酬計算用起始成本看， 12/18 14:34
→ bustinjieber : 買方用當下成本看，這只是立場不同 12/18 14:34
→ kusomanfcu : 現在房子的“PE”價格 和 你的資金投報率 已經買股的 12/18 14:35
→ kusomanfcu : 未實現投報 12/18 14:35
推 ProTrader : 剛推出時當然不能跟後來比 可也已經開啟一個新世界 12/18 14:35
→ kusomanfcu : 特斯拉一直都本夢比 能不能賺錢 12/18 14:35
→ kusomanfcu : 我大學時代記得功能 就可以做類似資料庫 12/18 14:36
→ kusomanfcu : 然後有些打卡機資料用excel 開檔案 12/18 14:36
→ kusomanfcu : rfid 12/18 14:37
推 kusomanfcu : 想到資料庫就想到sun 然後現在oracle 看來完蛋了 時代 12/18 14:38
→ kusomanfcu : 的眼淚 12/18 14:38
→ kusomanfcu : 人人學java的年代？ 12/18 14:38
→ kusomanfcu : 我家老大開始學寫code了 比我當年還聰明多了 12/18 14:39
→ IBIZA : 跟這買還是賣無關 12/18 14:39
→ kusomanfcu : 營養好 基礎好果然有差 12/18 14:39
推 ProTrader : Excel可以無痛當成SQL用 雖然效能有差 但真的能用 12/18 14:39
推 checkman : 呼呼 現在買房出租報酬率2% 5年後租金漲了就變成5% 10 12/18 14:40
→ checkman : 年後可能就變成10%惹 12/18 14:40
→ kusomanfcu : 重點在 房地產出租可以規劃超長期的成本 收入 然後通 12/18 14:41
→ kusomanfcu : 膨 再來就是利息和槓桿 所以 就是比較複雜的債券+黃金 12/18 14:41
→ kusomanfcu : 投資 12/18 14:41
→ kusomanfcu : 我和十年前一樣 還是覺得房地產就是債券+黃金 12/18 14:41
→ IBIZA : 用價格算 其實是在算ROA 而且是每年靜態 12/18 14:42
→ IBIZA : 應該說每期靜態 12/18 14:43
推 kusomanfcu : 保單的irr 源頭應該是債券的重複投資計算 12/18 14:44
→ physicsdk : 簡單粗暴 我的理解也是這樣看 12/18 14:44
→ kusomanfcu : 用股票語言解釋可能比較快 哈哈 12/18 14:45
→ kusomanfcu : 函式庫 不同 call不出來 12/18 14:45
→ kusomanfcu : 但是有類似的東西 12/18 14:46
→ kusomanfcu : 所以就是預期投資 就和買股票 只看pe那種人 12/18 14:47
推 checkman : 現在有AI 學新程式語言根本沒用 基礎會就夠了吧？ 12/18 14:48
推 physicsdk : 相對不用花大把時間跟新的語言磨 但看懂還是很有幫助 12/18 14:50
推 kusomanfcu : 只是不用學太多種而已 12/18 14:50
→ kusomanfcu : 不會的還是不會 12/18 14:51
→ kusomanfcu : 概念也是 只會基礎不夠 12/18 14:52
推 ProTrader : AI也是降低門檻讓人容易學程式


提高普及度 12/18 14:53
→ kusomanfcu : 就和網頁早期是HTML 去磨功能 就在有ide模型 進階的你 12/18 14:53
→ kusomanfcu : 還是做不出來 12/18 14:53
→ ProTrader : 可是相對的也會提升高手的天花板 12/18 14:54
→ ProTrader : 好像是史丹佛吧 就有推出號稱不用寫程式的程式課 12/18 14:54
→ kusomanfcu : 然後更難的東西後面還有很多就這樣XD 12/18 14:55
→ ProTrader : 要是真的不董程式菜鳥去 應該也是被當 12/18 14:55
→ kusomanfcu : UML 之類的吧 12/18 14:55
→ ProTrader : 以房板來說 以前的程式類似各工種的學徒學做粗工 12/18 14:56
→ kusomanfcu : 畫一堆圖出來 12/18 14:56
→ kusomanfcu : 你如果不懂寫程式 不懂檔案結構 不懂系統分析 你畫不 12/18 14:57
→ kusomanfcu : 出來 12/18 14:57
→ ProTrader : 號稱不用寫程式的是AI作粗工


實際上學包工頭監工驗收 12/18 14:57
→ kusomanfcu : 道理就和用AI寫程式一樣 12/18 14:57
→ kusomanfcu : 其實是你連學徒都要學過 只是不用全部實作 12/18 14:58
→ mainword : 居然連UML都出來了 12/18 15:00
推 kusomanfcu : 大陸的AI 比較好用 過程流程直接開放給你看 12/18 15:00
推 IceLemontea : IRR你用複利的概念去想其實也能推導出來，不需要上 12/18 15:01
→ IceLemontea : 過課，也不需要看過保單，真要說的話國中數學就能列 12/18 15:01
→ IceLemontea : 式子，解方程式則是要高中數學。門檻沒有那麼高。 12/18 15:01
→ mainword : Kuso大是CS還是EE出身? XD 12/18 15:01
推 kusomanfcu : 等我戰棋玩到菁英再說 我邊看盤邊玩戰棋 12/18 15:04
→ kusomanfcu : 這次的夠複雜 一下就上白金了 12/18 15:04
推 kusomanfcu : http://i.imgur.com/5Ad6C2k.jpg 12/18 15:08
→ kusomanfcu : 他媽莉亞 12/18 15:08
推 kusomanfcu : 嘉文衝四星虐菜 12/18 15:14
→ ChikanDesu : 算這個也是要有比較標準 不然空算你不知道自己房子多 12/18 15:24
→ ChikanDesu : 有潛力 12/18 15:24
推 kusomanfcu : 通常一般人第一次理解到複利大概都是保單 再來是投資 12/18 15:27
→ kusomanfcu : 網紅 XD 12/18 15:27
→ kusomanfcu : 房地產一直漲也是國中數學 12/18 15:28
→ kusomanfcu : 搞不好是國小 12/18 15:29
推 ChikanDesu : 有指數概念應該勉強算國中了吧哈哈哈 12/18 15:31
推 kusomanfcu : 現在一堆小孩子都會寫code了 真的寫 那不如小孩的又算 12/18 15:32
→ kusomanfcu : 什麼 12/18 15:32
→ lovebridget : 原文是在討論以現在房價要不要賣 過去報酬沒意義 12/18 15:57
→ lovebridget : 現在這買家是出1塊還是8兆都可能 他不鳥你過去報酬 12/18 15:58
推 kusomanfcu : 你看股有在看技術線 PE 那麼這個就有有意義 12/18 16:08
→ IBIZA : 原文並沒有討論要不要賣的問題啊 12/18 16:17
→ IBIZA : lovebridget你是哪裡看到要不要賣? 12/18 16:17
→ IBIZA : 他是說應該用甚麼當成本 其實用ROA也不對 這部分應該還是 12/18 16:21
→ IBIZA : 要用CoC 12/18 16:21
→ IBIZA : 而CoC其實就是 IRR的靜態快照 12/18 16:22
→ IBIZA : 進一步來講 你要問到現在該不該賣


那也不是只看租金投報 12/18 16:23
→ IBIZA : 交易成本 未來增值可能 都要考慮 12/18 16:24
→ IBIZA : 我那張IRR應該還是最好用 12/18 16:24
推 kusomanfcu : 長期 通膨投資+現金流 +槓桿操作 12/18 16:25
推 childeviler2 : ib大，你會把手上的房子做汰舊換新嗎？例如賣掉30年 12/18 16:26
→ childeviler2 : 以上的，買近10年的 12/18 16:26
→ IBIZA : 不會 房子沒有在賣的


你拿去抵押不就有錢嗎 12/18 16:27
推 childeviler2 : 了解，所以舊了就維修就好嗎？ 12/18 16:31
推 NTU303150195 : ceca那套價差論是對的 12/18 16:41
→ NTU303150195 : 30老了一樣繼續持有沒差 12/18 16:41
推 childeviler2 : 之前忘記是聽到誰提，汰舊換新，我想說大家想得是一 12/18 17:00
→ childeviler2 : 樣的嗎？ 12/18 17:00
→ IBIZA : 其實也沒有甚麼好維修的


或者說維修本來就是隨時有狀況 12/18 17:01
→ IBIZA : 隨時弄 也很難預算甚麼時候會發生 12/18 17:01
→ IBIZA : 我買房子都有考慮的老了的價值問題 所以我都是能放的 12/18 17:01
→ IBIZA : 我最老的名義上屋齡都103年了 還是一樣一年收150萬 12/18 17:02
推 NTU303150195 : 汰舊換新論，應該是近五年QE，新屋跑得快 12/18 17:05
→ NTU303150195 : 房版老人沒幾個在講新的一定比較好 12/18 17:06
→ NTU303150195 : c神甚至說，預售風險比較高 12/18 17:06
推 NTU303150195 : 你當買家，找房仲去開20/30年屋就有感覺了，都很硬 12/18 17:08
→ NTU303150195 : ，但就維持一定價差 12/18 17:08
→ IBIZA : 其實新屋就是拚前幾年 長期持有不划算 12/18 17:11
→ IBIZA : 前面就說過 你不能只看指數 你買房子實際上是你那間房子在 12/18 17:12
→ IBIZA : 決定你的報酬 12/18 17:12
→ IBIZA : 這20多年雙北房價指數


台北35->141 新北35->160 12/18 17:13
→ IBIZA : 台北20年前的30年老公寓 現在50年, 是真的普遍有四倍 12/18 17:14
→ IBIZA : 但新北20年前的新屋, 放到現在 並沒有四倍 12/18 17:14
推 NTU303150195 : 這挑實登抽樣很容易驗證 12/18 17:14
→ NTU303150195 : 新北新屋20年大概2倍~多一點 12/18 17:15
→ IBIZA : 2003年新北過河第一排新成屋大概17-20, 現在大概60 12/18 17:17
→ IBIZA : 新屋落地可能第一二年 頂多前三年可以用一手屋賣 之後就開 12/18 17:19
→ NTU303150195 : 吃折舊 12/18 17:19
→ IBIZA : 始折舊, 20年之後折舊才趨緩 12/18 17:19
→ NTU303150195 : 那921法規後第一批成屋目前大概19年左右 12/18 17:20
→ NTU303150195 : 買這批是不是觀賞價值跟增值性最兼顧 12/18 17:20
→ IBIZA : 不過30年以上老屋你要放很久 就要考慮20年以後好不好轉手 12/18 17:20
→ IBIZA : 轉手不掉有沒有可能改建 12/18 17:21
→ IBIZA : 其實台北房價指數成長低 有一部分也是台北老房比較有可能 12/18 17:24
→ IBIZA : 成交


新北老房交易不掉


沒有買賣就不會影響指數 12/18 17:24
→ IBIZA : 所以台北房價真的像指數那樣 漲比較少嗎 也不盡然 12/18 17:24
推 kcy05785 : 年數你要看建照，有一批房子是921前申照，法規通過後 12/18 17:56
→ kcy05785 : 拿使照，這種房子真的不少 12/18 17:56
→ kusomanfcu : http://i.imgur.com/uxiTgnR.jpg 12/18 18:48
推 kusomanfcu : http://i.imgur.com/SGAzPTM.jpg 12/18 18:53
推 s26492755 : 我會汰舊換新 因為老社區問題很多 且幾乎沒有改建的可 12/19 00:04
→ s26492755 : 能 同時因為在新北 老社區的貸款能力會受限 像我現在名 12/19 00:04
→ s26492755 : 下的套房 能做到八成的事屋齡十年內的 超過15坪屋齡15 12/19 00:04
→ s26492755 : 年內的做到八成五 但其他的只有七成跟七成五 12/19 00:04
→ s26492755 : 在招租上也會比較弱勢 比較弱勢的情況下 房客素質也會 12/19 00:05
→ s26492755 : 有影響 12/19 00:05
→ s26492755 : 這個討論要看地點 就像我這以十幾年內社區為大宗 30年 12/19 00:07
→ s26492755 : 以上社區就很老了 但30年以上的屋齡放在更早開發的區 12/19 00:07
→ s26492755 : 域其實不老 12/19 00:07
→ s26492755 : 但我的汰舊換新不是常常 而是以10-20年換一次 12/19 00:08
推 s26492755 : 說到ROA 就想到常常有理專用這個來算房產 然後推產品… 12/19 00:10
→ s26492755 : . 12/19 00:10
推 childeviler2 : 原來是s26大，印象中之前有看過，但沒有擴大討論就 12/19 00:27
→ childeviler2 : 是 12/19 00:27
推 s26492755 : 板上買套房收租的少啊 而且座標很多都在北市 12/19 00:32
→ s26492755 : 房地產很吃地域性的 就像之前有建商開案降價搞背刺 但 12/19 00:34
→ s26492755 : 你在下新莊新案真的佔比太低了 明年甚至是後年可能會 12/19 00:34
→ s26492755 : 整年都沒新案 12/19 00:34
→ s26492755 : 應該說是有點量體的新案 那種可能一二十戶的自辦都更就 12/19 00:34
→ s26492755 : 算了吧 12/19 00:34
→ s26492755 : 房地產區域不同但共同點是貸款是要一直優化或平衡 12/19 00:35
→ s26492755 : 過去十年我每年都有買 同時我也每年都有重新貸款 12/19 00:36
→ s26492755 : 要用現價去衡量發現投報變差 那代表你房子有增值 把增 12/19 00:37
→ s26492755 : 值的部分搬出來就好了 這個問題以前就吵過了 12/19 00:37
推 CIIIO : 這表如果增貸後就會嚴重失真 只能用初始金額算？ 12/19 06:38
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