[新聞] 人口非關鍵！從青埔15座商場反思淡海發展

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好房網News記者林和謙／新北報導

從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，或許能突破盲點！新北市議員陳偉杰長

期關注淡水發展，他說，自己經常被問到一個問題，「淡海新市鎮人口規模已不小，為什

麼市場與大型商場卻始終難以到位」？要回答這個問題，其實可以從桃園青埔的發展模式

得到很清楚的對照。

陳偉杰表示，桃園青埔目前常住人口約5萬人，卻能支撐上看15座商場與購物中心，關鍵

從來不在「當地人口夠不夠多」，而在於青埔從一開始就不是以「只服務在地人」作為商

業定位。不論是 華泰名品城、大江購物中心，或近期進駐的大全聯「社區型百貨」，其

核心邏輯都是鎖定外地觀光客、雙北與新竹移入人口，甚至是頻繁往返海外的「空中飛人

」。青埔的商業量體，本質上是建立在「跨區域消費」與「目的型消費」之上，而非單純

的生活補給。

從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，能突破盲點！新北市議員陳偉杰從桃園

青埔的發展模式，去做對照解析。

反觀淡海新市鎮，近年來人口持續移入，住宅量體快速成形，但整體商業與民生機能卻仍

停留在「等待人口成熟」的被動思維。陳偉杰指出，尤其在最基礎的民生層面，淡海至今

仍缺乏一座現代化公有市場，許多居民必須回到舊市區或鄰近行政區採買，這不只是生活

不便，更反映出規劃思維仍停留在「先住再說」，而非「同步打造生活場景」。

更值得深思的是，淡海其實並不缺乏發展商業的條件；陳偉杰說，淡江大橋未來通車後，

將直接改變北台灣西側交通動線；淡海輕軌系統已逐步累積運量，淡海具備成為北北基桃

休閒節點的潛力。然而，至今我們對淡海商業定位的想像，仍多半停留在「滿足在地居民

需求」，卻很少跳脫框架，去思考淡海是否能像青埔一樣，成為吸引外來人流的消費目的

地。

陳偉杰分析，青埔的經驗清楚告訴我們，商場之所以能存活，靠的不是單一社區的人口，

而是交通可達性、區域定位與清楚的商業角色分工；華泰名品城是觀光型、A19是轉運與

生活型，大江購屋中心則是家庭休閒型，各自服務不同族群，彼此並非零和競爭。反觀淡

海新市鎮，目前既沒有一座具規模的現代化市場作為生活核心，也缺乏一個明確的商業旗

艦，能讓外地民眾「為了淡海而來」。

陳偉杰認為，淡海新市鎮當前最大的問題，不是「人口不夠」，而是缺乏清楚的發展格局

與決策魄力。如果只用傳統思維，等人口自然成熟、等投資人自行上門，那淡海永遠只能

是一個大型住宅區，而不會是一個真正完整的城市節點。淡海新市鎮是否要進入下一個發

展階段，取決於新北市府是否願意跳脫保守思維，用更大的尺度重新定位淡海的角色。市

場不是配角，商場也不是附屬品，而是形塑生活、吸引人流、創造就業的關鍵引擎。現在

需要的，不是再多一點觀望，而是清楚的方向、整合的規劃，以及敢於拍板的決心，唯有

如此，淡海才能真正從「新市鎮」走向「旗艦城」。

心得：

淡海新市鎮人口規模已不小，整個淡水區人口也有20萬人以上，問題出在哪呢？？？

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