Re: [閒聊] 房債搭配 風險改變
看板: home-sale
作者: x156w423 (跳跳虎)
標題: Re: [閒聊] 房債搭配 風險改變
時間: Sat Nov 15 17:06:01 2025
※ 引述《blargelp》之銘言
: 萬一經濟炸掉，就算你失業、科技宅被套，
: 美債的資本利得 完全夠讓你付房貸 直到救市政策生效。甚至壓重一點的還能趁勢吃各種
哥 所以才說債蛙宣稱領息20年是假的
想賺差價就跑 才是真的
本質上資產核心仍是房地產
美債只是計劃透過配息
逐步轉換成可以購置的資金
但問題是
房蟲買債券的金流來源
大多也是透過借貸而來的
理財貸2.5%+通膨3%= 5.5%
投資標的 若平均每年沒有5.5%以上增值
實際購買力是落後的
因此才提出質疑
持有債券兩年0%報酬
可能不是很恰當的投資策略
當其他人買大盤每年前進10-15%
尼不只沒前進 還後退5.5%
那就是落後市場15.5-20.5%
尼一定會說 債券跟股票比績效不合適
但仔細想想喔 假設債券持有到期
價格不漲不跌 穩穩領4%
實際上仍長期落後資金成本及通膨 (5.5%)
週末可以好好想想
尼的年紀真的需要配置債券嗎?
昨晚央行再給一根招待 (31.18 > 30.57)
明明只是想當一位好房蟲
為何搞的對匯率這麼敏感呢
如果我是尼的話
假設1000萬 投資+處理金流
我可能留20%（200萬)自造金流
例如年配4% 可以做5年
調整為季配、月配、週配都可以 爽就好
其餘800萬去做穩健的投資規劃
目標五年翻倍 (800萬>1600萬)
五年後 獲利了結再去看房
或是繼續轉投資市場翻滾
隨便尼 爽就好
五年1.8倍績效 = 約年報酬15%
這個目標沒有很難
理論上年限也可以度過多空循環
至於選什麼標的 是自己該做的功課
這裡不另外討論
當然若沒有自信
覺得市場都是壞人 要騙尼的錢錢
或是操作的績效長期不佳
那確實不該選擇把錢增貸出來
另外一種情境
接續幾年有很多間要交屋
增貸的錢算緊緊 要進入下一間房
沒辦法忍受波動 賠一點點就受不鳥
那是尼買太多間 搞得壓力太大了
去把多餘的物件(無法負擔)賣掉吧
半年前回應B兄 這次是第二次
後續預計不再回覆債券篇了
成年人 只選擇不教育QQ
我自己的想法 未來不再加碼國內房產
政策朝夕令改 讓人無所適從
租賃修法、持有二屋以上不友善環境等
未來小房蟲越來越難升級
另外科技的進化
未來若可以透過AI代理人/機器人/自駕車
輕鬆有效率的完成任務
也就是大多數人 不需要特定時間擠往市區
那可能會影響到房產location的概念
適合居住或置產的物件 也可能隨著潮流重新定義
基於以上想法
最新增貸的資金 我規劃分批投入股市
善用台美股免資本利得稅的優勢 (海外750萬)
將未來科技趨勢納入資產配置
基建、軟硬體、自駕車、機器人、虛擬貨幣
打不贏就加入他 :D
我放棄當人 要去參拜韭韭捏懶教惹
希望下一個五年
除了一隻懶教 還有出門不用看價位的身家QQ
以上論述 有任何不妥之處 歡迎指教
----
Sent from BePTT on my iPhone 14 Pro
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.218.240.165 (臺灣) ※ 文章網址 ※
推
hermitwang :
請問在2015到2020這五年投資台股可以很容易達到每年15
11/15 17:18
→
hermitwang :
%的績效嗎？
11/15 17:18
→
abyssa1 :
這個是債務耶
你加通膨怪怪的吧？
11/15 17:26
→
blargelp :
其實你預設不要再買房地產了
那你當然不會買債券
end
11/15 17:35
→
missucrystal :
買美債風險被匯率搞得跟股票一樣動不動大波動結果
11/15 17:41
→
missucrystal :
報酬率完全不成正比XD
11/15 17:41
推
r6TSGs :
報酬不重要
房版階級才是最重要的
11/15 17:54
→
r6TSGs :
持有的間數與債券越多
在房版階級就越高
11/15 17:55
噓
prostar :
通膨你再想想…..對負債是好是壞？
11/15 17:55
推
flexin :
不動產借出來的錢拿去買美債
然後你說跑不贏通膨
你要不要
11/15 18:09
→
flexin :
再想想你在說啥...
11/15 18:09
→
benchentw :
看完這篇腦袋一直出現M大的聲音…一直拿股票跟債券比
11/15 18:29
→
benchentw :
直接去澳門最快
11/15 18:29
推
paunch :
請問800萬買什麼穩健投資五年後翻倍呢？非常感謝
11/15 18:34
推
tenkaakido :
我真的會被A7王笑死，可以貼美債對帳單嗎？我想知道萌
11/15 18:43
→
tenkaakido :
R坡王拿媽媽北屯公寓增貸拿到的1000美債績效到底多少
11/15 18:43
→
tenkaakido :
，可以一直教育大家還教說疊三層，我怎麼看淨值都是跌
11/15 18:43
→
tenkaakido :
三層
11/15 18:43
推
childeviler2 :
0050，如果台積的技術以及訂單沒被取代超越，0050是
11/15 18:45
→
childeviler2 :
一個很不錯的標的
11/15 18:45
推
zpf2005 :
如果5年"穩健"投資就能翻倍，你應該當租屋股神，拿獲利去
11/15 19:04
→
zpf2005 :
租投報率很差的高價宅。如果你預期台灣長期通膨3%，將來
11/15 19:04
→
zpf2005 :
蛋黃區房價跟房租漲幅絕對遠大於3%，你增貸抵押的房子還
11/15 19:04
→
zpf2005 :
是你的，會隨著通膨上去
11/15 19:04
推
PTTMAXQQ :
如果什麼都看長線，我們抓五年0050跟債券的投資報
11/15 19:08
→
PTTMAXQQ :
酬率，風險以不槓桿不違約為最大前提下
11/15 19:08
→
PTTMAXQQ :
我相信0050的報酬未來超越長期債券的機率非常之高
11/15 19:08
推
r6TSGs :
但0050聽起來很像房版底層在碰的
頂層才是買債
11/15 19:15
推
kuosos520 :
步行生活圈品質的訂價不會被這些科技影響
11/15 19:18
推
childeviler2 :
我沒勸買0050啊，投資需要自己審慎評估，投資有風險
11/15 19:18
→
childeviler2 :
，購買前請詳閱說明書
11/15 19:18
推
a26573633 :
不買債券，然後建議穩健投資計劃，請教是投資？
11/15 19:20
推
childeviler2 :
投資要買什麼，只要能賺，投報好，適合自己，那就是
11/15 19:21
→
childeviler2 :
好標的，標的不分貴賤
11/15 19:21
→
a26573633 :
台幣的部分要不要下周一再給阿龍一個機會，NDF而已也
11/15 19:22
→
a26573633 :
不代表真的會升成那樣。
11/15 19:22
噓
niceswd :
不知所云
11/15 19:23
推
kcy05785 :
週一匯市就阿龍期中考啦
11/15 19:26
→
kcy05785 :
不過看周5下班後才敢公布，看起來心裡有數
11/15 19:26
推
hermitwang :
0050可以五年後翻倍嗎？
11/15 19:52
推
Frobel :
我看大戶買債券都是拿零用錢當實驗性質、只有一間能增貸
11/15 19:53
→
Frobel :
還跑去買債就是自己給投資上難度
11/15 19:53
→
Frobel :
至於股板一堆小資也跟人疊三層和月月配那就是給人割
11/15 19:54
推
mfcke :
我最近有說對於台幣貶值速度感到不對
還好都有錄音存證
至
11/15 19:54
→
mfcke :
於對帳單
11/15 19:54
推
diiiib :
只好股債房都買了
小朋友才做選擇
11/15 19:56
推
wen12305 :
錢如果是借出來的不應該+通膨進去唷。利息通膨擇一就好
11/15 19:56
→
mfcke :
靠杯
我以為是大gg
的文
推到跳虎這
11/15 19:57
→
mfcke :
不介意麻煩的話
幫我刪掉我推文
感謝
11/15 19:57
噓
powerbyke :
5年翻倍沒有很難
巴菲特都要叫你一聲師父
11/15 19:58
推
wen12305 :
大gg是誰0.0
11/15 19:59
推
mfcke :
Blar
我們戲稱
11/15 20:19
推
shuichia :
你要不要先貼你這五年的單上來看看有沒有翻倍@_@？
11/15 20:25
→
HNCB2880 :
穩健標的
上槓桿
兩倍以上
要持續五年才比較可能吧
11/15 20:34
推
cms23 :
債券回頭來看確實是不好的投資，不太懂為啥一堆人嘴硬
11/15 20:44
推
kcy05785 :
一堆股神只敢放馬後炮而已
11/15 20:50
→
kcy05785 :
人家是要固定收益對沖房貸資金，結果歪樓去賺的多不多
11/15 20:51
推
veter :
只經過20~25的少年股神就以為未來都會是這種榮景啊
11/15 21:12
→
veter :
但它們完全不提台股之前用幾十年才爬回高點
11/15 21:13
→
proudC :
5年1.8倍很難吧，股民不知道有沒有1/10達到這目標
11/15 21:57
→
CrabBro :
你的算法也不公平，通膨直接加上去績效裡，這裡問題很大
11/15 22:12
→
CrabBro :
如果會因為通膨而失去購買力，那利率也會受影響
11/15 22:13
→
CrabBro :
這種計算方法對存款才比較有可比性，存款會因為通膨而失
11/15 22:14
→
CrabBro :
去長期購買力，但借款可不是這樣
11/15 22:14
→
CrabBro :
用個直白的例子：借款1000萬還20年每年利率2.5%投資報酬
11/15 22:18
→
CrabBro :
5%，經過20年後本金利息償還完，淨值2650萬，本利償還
11/15 22:19
推
delightboy :
不覺得以債房配人的風險承受程度聽的進跳跳虎的話
11/15 22:19
→
CrabBro :
1270萬，還有1380萬的獲利，你的說法是20年後這1380萬不
11/15 22:20
→
CrabBro :
存在任何購買力，知道問題了嗎？
11/15 22:20
噓
IBIZA :
北七,
算通膨3%,的話
那房價跟每期拿到的利息不用考慮通膨?
11/15 23:52
噓
DOMENKING :
看到年化15%沒有很難這句話
整篇可以不用看了
可能活在
11/16 00:08
→
DOMENKING :
在平行時空
你那邊的複利比較快
11/16 00:08
噓
piliwu :
跟銀行借的錢為什麼會通膨？看到第二段就不想看下面
11/16 07:33
推
tpta45855 :
別吵
問就是神仙操作
11/16 08:05
推
rainsilver :
借貸如果通膨不是反而變少嗎？
11/16 10:38
噓
Idiopathic :
通膨+利率是什麼奇怪的算法?那你都不要借
資產每年-3%
11/16 11:41
→
Idiopathic :
那不是更糟了嗎?沒有人這樣算的
你只能算利率!
11/16 11:41
→
Idiopathic :
你投資的標的只要超過2.5利率
就是有獲利
就是值得
11/16 11:42
→
x156w423 :
對
感謝除錯
11/16 11:45
→
x156w423 :
試算公式取其高
通膨3%
11/16 11:45
→
x156w423 :
更正為落後市場13-18%
11/16 11:46
→
x156w423 :
大方向一樣
長債持有越久越不利資產累積
11/16 11:48
→
abyssa1 :
現金買債券
殖利率要扣通膨才是實質投報率
11/16 14:54
→
abyssa1 :
借貸買債券
投報率要扣利息成本
不用算通膨因為債務也減
11/16 14:54
噓
loloool :
你這個字打對有這麼難
11/16 14:56
→
kusomanfcu :
兩個都是A7
一個看債好一個看差
11/16 15:05