台灣租金太低.
低到不可思議那種.
以至於漲了多次的租金.
還是太低.
這是基本面...租金太低.
至於最近幾年漲房租很明顯則是結構改變.
因為老房東開始換手給年輕一些的房東.
年輕一些的房東很多沒再給你人情世故的.
所以近幾年漲幅租會比較猛烈.
尤其很多爛房客會欺負老人房東,讓那些老人房東心灰意冷.
要嘛把房子給後代管,要嘛把房子賣掉換人接手.
這是結構.
至於市場狀況則是.
房東通常出租房子.
傳統的就是看隔壁租多少...他們會鄰居在那邊聊行情.
而自己出租的很多會上591或是一些租屋網頁看這邊行情應該多少.
另外就是委託出租公司或是仲介出租,那就是那些公司或仲介告訴她可以租多少.
而基本面租金被低估太多,這一點沒啥好討論的.
台灣的房租還可以漲很多很多很多年,漲很多很多很多趴.
而漲房租目前比較容易看到帶動的效應是.
例如有比較專業並且年輕化的包租公在那邊搞租金.
透過裝修房子拉抬租金.
而這個拉抬的租金就會成了一種定位.
他既會透過鄰居在那邊傳,也會刊登在591上.
而這些專業包租公很多都"兼開"包租代管公司...XD
並且它們跟仲介也都滿熟的,或是它們本身或是集團裡面就有仲介.
所以他們拉高的租金就會透過各種方式傳遞出去.
以至於新弄到房子的屋主想要把房子出租,就會去比照這些人的租金.
當然,你的物件沒有裝修,租金本來就會比較低.
但例如.
這邊本來租金1萬,他精裝修租到兩萬二(不用懷疑有時候就是這麼誇張)
你這個菜雞屋主給人家比照兩萬二掛租,當然租不掉.
但是因為出租有時候物件數量很有限(套房例外,我指兩房三房)
而因為很多屋主都受到拉高租金的影響,因此都掛一萬八,兩萬,兩萬二.
可能都沒租掉,大家都卡在上面.
極少數老人房東又掛一萬,就瞬間被秒殺(通常三天內)
以至於整個591都是一萬八道兩萬二.
而這時候,你兩萬二掛了三個月都租不掉,有人跑過來問你一萬四行不行.
你考慮了考慮...之後再等兩個月,又有人跑來說一萬五行不行.
你..好啦...一萬五.
喔喔...那你就看到.
這邊本來一萬的行情.
因為有人精裝兩萬二租掉.
後面帶動一堆屋主都掛高在那邊釣租客.
雖然有人急著下車,租到一萬五...
但是他的房租就是一萬漲到一萬五.
而等到一萬五一萬四一萬六這些成了常態.
你就又會看到,精裝的包租公開始挑戰兩萬五租掉...
之後就又回到循環的開頭,租金開始從一萬五往一萬八甚至兩萬邁進.
我本身主買賣的,出租都是隨便租.
但是隨便租通常我也會稍微釣一下.
釣的時間通常是以一個月做基準,一個月內沒租掉就代表我的租金偏高.
然後我會適度的調整一下,盡量讓他在第二個月內租掉.
(但當然如果一個星期內租掉,我就會檢討我租金太低的問題)
(租金比房價更實在,他的門檻比房價更明確...高於門檻出租時間會拉很長,低於會秒殺.)
但是通常我也會適度地搭車,或是hold一下.
例如這一區都沒人出租,然後有精裝的在那邊掛三萬好了.
那我沒翻修的我可能就會跟他兩萬七...幫她拱一下.
但是我也只是掛兩萬七,你跑過來說兩萬二可不可以,我會okok..因為本來可能一萬六.
不過我並不會去操作租金,也不太會精裝房子出租.
因為我出租只是養房子,我都是要賣才翻修...
但通常我的操作比較是偏這樣...
至於說專門做租金特化的.
喔....我正隔壁棟鄰居就有一個...XD
另外認識這一塊的玩家還不少嘞.
他們就有他們的作法.
不過通常主要是一定程度的裝修和擺飾.
這個影響真的很大...
租客市場很吃感覺的...XD
你抓得道感覺,你就可以明顯大幅的擴大你的租金.
而奧義就是,到底創造出怎樣的感覺可以擴大多少的租金..這個就吃功力.
也是這一行的高手與菜雞的主要差異點.
你抓得越準,代表你裝修以及擺設的成本可以越壓縮.
你抓得越準,代表你釣租客的空租期越短.
你抓得越準,代表你炒作租金尤其某個區域的效果越好.
但這...俺不專業..哈哈....俺都隨便隨便...
至於裝修和擺飾的成本...其實它們拉抬的租金很簡單就可以cover掉.
一般來講單純的成本是抓七年攤提.
但實際上他們厲害的,我看一兩年的拉抬租金額度,就cover掉了.
因此這一塊,你有努力,確實可以取得更多更大的回報.
但你要努力阿.
你像我這麼懶,房子買了到租掉可能才進去三次...
(賣的時候再去個一兩次)
你就賺不了這一塊的錢...
你要賺這一塊,你就要多跑不少趟房子就是了.
以及要有一定的室內裝潢的美學概念.
並且要"市場主流"的美學為主,你不能太有個性...你是做生意,不是做藝術..記得!!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 文章網址 ※
推
toto123 :
買賣，現在真的沒放10年會有賺頭嗎
05/24 00:49
炒房"我"粗分,短中長三種.
推
tenkaakido :
好長。你以前文有這麼長嗎？感覺越拉越長
05/24 01:09
(不討論預售屋轉讓)
→
tenkaakido :
房蟲們都說你最近都沒幫菜雞寫文打雞血
05/24 01:10
三種玩法都不一樣.
→
ceca :
最近要阿龍救救！！
05/24 01:11
三種都可以賺錢.
→
ceca :
以及，這篇很短吧
05/24 01:11
短的就是立刻買,回來弄一弄立刻賣,週期以前平均10個月含過戶.
推
bustinjieber :
阿龍還在搞匯率
05/24 01:21
(付錢到拿到錢)
→
ceca :
六月開會，阿龍，求求
05/24 01:23
中期大概5年內.(但實際上通常3年左右就可以出去)
推
xjapan1119 :
請問沒出租負現金流，現在靠買賣很難操作，要如何克服
05/24 01:42
長期就是...長期.
→
xjapan1119 :
？看舊文章，資產4、5千（含負債）就要能產生正現金流
05/24 01:42
所以..
→
xjapan1119 :
，現在可以怎麼操作？感謝高雄王。
05/24 01:42
當然可以.
推
PTTMAXQQ :
嗯
當過幾年房東後
的確差不多是這樣
05/24 01:52
看你是怎樣玩法.
推
shaoyu :
赞
05/24 01:54
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 00:53:10
推
uvuv :
推
05/24 02:40
→
chen831030 :
老師,請問天使猴要去哪裡打
05/24 02:40
推
xjapan1119 :
謝謝回覆，我把短期1年玩成中期，有獲利，但最近市場
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
冷，買賣就卡住快一年，又不想降價賣。參考您的意見，
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
未來應該一半出租，其餘價差件為主，金流壓力不會那麼
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
大。我除了現金，主要放股票，但股票會越來越少，心理
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
會有壓力，所以投資卡住想調整，轉增貸我都保留不開，
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
降低槓桿。謝謝高雄王指引，未來市今天剛收到發票，橋
05/24 02:43
→
xjapan1119 :
頭勇士站出來。
05/24 02:43
推
PTTMAXQQ :
後面寫道的心態很好
很值得我學習
05/24 02:54
→
PTTMAXQQ :
我常常不知不覺的又投入了進去
05/24 02:54
沒現金流就要留現金.
→
PTTMAXQQ :
當然不排除是自己喜歡賭博的感覺
05/24 02:54
例如你操作3間短期.
→
PTTMAXQQ :
但激進的操作得來的真的不見得比較多
05/24 02:54
運氣好都是一年內交易.
→
PTTMAXQQ :
只是會感覺自己比較有在努力-.-
05/24 02:54
運氣不好你可能會交易到兩年.
→
PTTMAXQQ :
畢竟少看了多少小說…但問題真的沒賺比較多
05/24 02:54
那理論上來講你每年都會有一筆現金進來.
推
PTTMAXQQ :
我今天也收到未來市的發票了
05/24 02:58
但是實際操作你不太容易維持一年一間這麼穩定.
→
PTTMAXQQ :
說實際我不知道這間要怎麼輸哈
05/24 02:58
所以理論上你兩年有一筆現金進來應該是ok.
→
PTTMAXQQ :
旁邊世界學4X萬，我才買32，
05/24 02:58
而每當你有一次把房子賣掉,那你就可以從新整理一次你的資金和資產的配置.
→
PTTMAXQQ :
只能感謝海悅了
真的強
05/24 02:58
這樣你手上預留4~5年的支出現金(包含貸款,包含你的生活開銷).
推
quiet93 :
案源很少的地方，都是老房子才會有這種情況
05/24 04:24
通常就沒啥問題.
→
quiet93 :
整片新房子要什麼精修，二三房屋源更是多到爆
05/24 04:25
真的很帶賽,做短期還三間都套住,又不想平轉或是小賠出場覺得凹一下可以賺錢.
推
YU0486 :
小吃攤跟麵店也是一樣老人賣比較便宜換年輕人接就貴了
05/24 06:33
那至少你4~5年轉曾貸應該又可以再讓你稱個2~3年.
→
YU0486 :
中間那段真的很真實
租不掉加價租
然後
低價就會上漲租
05/24 06:35
如果你4~5年套住,之後轉曾帶2~3年還在套.
推
jason3676093 :
年輕人會下重本整理過、請中間人（房仲、代管）幫
05/24 08:07
這.....至少這2x年你做短期要遇到應該很困難.
→
jason3676093 :
忙管這個副業
算一下成本就拉高了
05/24 08:07
你真的遇到了.那就在最後一年平轉或是小賠出一間嚕.
→
airjade :
每年是一定要漲的，漲多漲少而已，溫水煮青蛙
05/24 08:20
這是短期的操作.
推
onenineone :
推
05/24 08:53
中期有中期,長期有長期.
→
jerrylin :
不就聯合漲租
廢話那麼多
05/24 09:01
至於純包租或屯屋的話.
推
giveme118 :
連買的時候都沒看就成交了
出租也靠房仲代簽代看
05/24 09:19
基本上就是因為你有房租收入,所以實際現金流會比上面短期的壓力低非常多.
推
tenkaakido :
幹，用手機看，就拉了5秒鐘，你這樣還說短。拉一次5秒
05/24 09:37
而且你放久了就是可以轉貸曾貸.
→
tenkaakido :
你這樣害我至少少了15秒睡覺時間
05/24 09:37
那你的預備金例如同樣準備4~5年好了.
噓
safari9527 :
薪水就那樣，租金是要多高？
05/24 09:40
短期的話,例如你總共貸款1000萬30年,你可能要準備200萬現金,生活費另外加上去.
推
derrick :
想請問是否有挑選或過濾房客的經驗可傳授？
05/24 09:40
但是你是出租,例如同樣三間公寓,你的租金收入可能就有200萬...恩....
→
derrick :
因為家人出租過幾次房子，收回時都發現很多地方被破壞或
05/24 09:43
(30年貸款和公寓的租金在中南部很容易打掉...)
→
derrick :
損傷，明顯就是房客因為東西不是自己就不愛惜
05/24 09:43
好啦算你少一點你只有100萬的租金收入.
噓
wush :
房蟲永遠嫌租金低
05/24 10:01
你把100萬打七折就70萬.
→
toto123 :
籌碼都在散戶手上，跟薪水應該沒啥關係
05/24 10:19
那你就準備130萬的現金...
→
toto123 :
美國人薪水高，一樣租房哀哀叫
05/24 10:19
其他的就等漲上去後轉貸回來嘎就好.
→
toto123 :
太多散戶包租公
以前買的成本低啊
05/24 10:19
這應該是很養生生的操作法.
→
toto123 :
溫水煮青蛙
05/24 10:20
適合在穩定盤操作...例如2018的時候.
推
paunch :
三間公寓200萬租金，一個月要55000，租金有這麼高嗎？
05/24 10:26
當然如果你看到QE....
推
FlyinDance56 :
好久沒看到CECA炒房文了
05/24 10:40
當年度你可能就會激進操作.
推
a1zz3 :
我爸都沒在漲租金的，但是年紀大了就給代租公司處理他們直
05/24 10:46
例如本來預留4~5年..你可以壓縮到2年的預備金.
→
a1zz3 :
接把租金漲了將近30%
05/24 10:46
其他錢都打出去ok的.
推
hahaha81 :
哈哈真的
莫名的默契
05/24 11:14
而例如像之前阿龍lesson我躺平的時候.
推
chienchung :
我爹十年沒漲租金…QQ
05/24 11:17
你就反過來,可能某一間房子賣掉,你就不要再補一間,或是補一間小間的.
推
ProTrader :
在賭場如21點算牌存在凱利比例(最佳下注比例)
05/24 11:45
例如你賣掉700萬的,那補一間300萬的,或是不要補.
→
ProTrader :
用最佳下注比例代表賭的次數夠多
賺的錢是最多的
05/24 11:45
直到局面慢慢的穩定回到穩定盤.
→
ProTrader :
下注比例過高或過低實際上贏的錢都會比較少
05/24 11:46
你在回到4~5年預備金這樣.
→
ProTrader :
實務上會算出最佳比例打5折或打3折
以求能穩穩賺
05/24 11:48
so...你沒有現金流,就是要留現金.
→
ProTrader :
下注比例過高雖然可能賺更多但實務上多數會遇到大回檔
05/24 11:49
留多少現金會取決於你的交易.
→
ProTrader :
雖然房市我不熟但我想應該也有類似的狀況少賭比較穩
05/24 11:51
你多久會有一筆錢進來....然後至少抓這個時間的兩倍.
推
a951l753vin :
未來若政府輔助孕婦的租金是用比例計算
超級精裝出
05/24 12:41
而且你後面會有額外的預備手段,例如轉增貸之類的,信貸也可以拿來做預備手段不要開掉
→
a951l753vin :
租應該會很好租！？
05/24 12:41
而...
推
l145678p :
請問成本為甚麼是抓七年攤提？
05/24 13:48
在極度風向正確得時候可以槓桿激進一點.
→
qoqocat :
假議題，佔比就只有那樣，最後也只是分食原本靠資訊差等
05/24 16:15
在風向很混亂的時候收縮槓桿.
→
qoqocat :
等優勢，獲得較好租金回報的餅而已
05/24 16:15
通常我都做得很養生拉.
推
alex0973 :
吃飯前等餐就看這篇ceca文
看完文章美眉送餐到XD
開吃~
05/24 17:23
就像我講的,我現在一億多一點好了,我賺到一億五,我的人生完全不會改變.
推
kinmengon :
嗯嗯
05/24 17:39
兩億可能小改變一點.
推
cyhung97 :
老人不愛漲租金的原因是什麼？
05/24 17:44
那...我就不會急著去"發大財"然後把自己弄得很緊繃.拚著把自己弄到一億五.
→
cyhung97 :
我覺得跟通膨漲合理。或是跟政策漲（例如租補、房屋稅
05/24 17:45
當然..你要緊繃也可以啊.
→
cyhung97 :
、所得稅）否則不要狂漲。中生代房東路過
05/24 17:45
畢竟你還可以開二胎,三胎,那個都可以讓你多稱2~3年.
→
cyhung97 :
也會參考附近房租漲，因為比別人低太多，租客素質會差
05/24 17:47
因此你預備金都只留個2~3年ok的拉,後面轉增貸,在後面二胎三胎..你有兩層保險.
→
cyhung97 :
很多，會累死。
05/24 17:47
只是二胎三胎這些後備手段會影響之後你一段時間的信用+你會把自己弄得壓力很大.
→
cyhung97 :
我有一層房貸還不夠cover,還要倒貼。所以租金跟不上房
05/24 17:48
壓力很大就不健康之外.
→
cyhung97 :
價是真的
05/24 17:48
投資做久了就知道,壓力是一個讓你賠錢或是賺比較少錢的"主要因素"
→
cyhung97 :
續租的租客我也不漲。有連住七年的都賺到。搬走馬上漲
05/24 17:49
也就是你涼涼的做,賺100,你緊繃的做賺150...但是你緊繃的時候遇到奇怪的意外.
推
licklabium :
我的資本不夠厚，要怎麼才能有能力轉成做短期賺更多呢
05/24 17:51
你可能不要說倒賠,但最後只賺50...
→
cyhung97 :
我投報率4%而已。比ETF還差
05/24 17:51
時間久了,你也不一定賺得比較多.
→
cyhung97 :
房地合一後短期買賣有賺到的是高手
05/24 17:52
因此,我是認為,財力達到一個數字以後,就不要給自己太多壓力.
推
planta :
感謝高雄王的開示獲益良多，真的局勢混亂就要保守一點養
05/24 18:39
人生很多事情可以爭.
→
planta :
生一點，壓力太大，賺得不會比較多！永遠記得錢永遠流向
05/24 18:39
你可以把人生拿去爭一些輸掉也不會痛的事情.
→
planta :
不缺錢的人，手上永遠要保持餘裕！不要急著發大財！
05/24 18:39
不要爭一些會影響你生活的事情.
推
CIIIO :
賽局理論的應用
跟房客&其他房東的博弈
05/24 20:24
以上只是隨便舉的例子.
推
eupa1973 :
隨便租，也不一定要幾%，反正成本很低
05/24 20:51
細節我沒太思考太多...
→
qqphor :
明年度要漲房租，感謝分享
05/24 21:19
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:19:25
→
GODLP :
台灣租金太便宜?
每個都想當包租公
房租怎麼拉上去?
05/24 22:31
天使猴這輩子第一次聽過.
我只知道打卡司特會噴招喚.因為我打過.
局面不好就躺平就好.
不要硬操作...
人可不可以勝天我不知道.
因為我更愛當飛天豬.
有風飛天.
沒風躺窩裡..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:46:09
空租期,稅金,OOXX.
有些抓高一點是一年抓10個月...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 14:10:13
過濾房客就看工作證.
向我們懶人就叫仲介去看.
規定不可以挑房客.
但是透過中間人,我們就有一百種挑房客的藉口理由故事....XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 14:11:16