[請益] 以房抵押買基金或股票
看板: CFP
作者: FUNDAN (艸將立豬)
標題: [請益] 以房抵押買基金或股票
時間: Sun Oct 19 07:49:38 2025
大家好，小弟今年32歲，目前有一間繼承的自住房，最近向玉山銀行諮詢房屋抵押貸款（
投資理財名目），條件如下：
1.貸款金額1200萬、20年期
2.利率2.35%（機動計息，依三個月定存指數1.72%＋固定利0.63%）
3.費用約1.5萬
4.每月還款約7萬元
理專建議將資金投入「美債＋新興債」基金組合，希望能在繳完房貸後仍有餘額當生活費
。不過因為這是祖產，我個性偏保守，擔心風險太高，所以想請教大家這樣的做法是否可
行？
目前家庭狀況如下：
我月薪3萬多，太太約4萬，年收入合計約110萬；另有存股，每年股利約9萬。還有一間出
租房，每月淨收入約4千元。家中有一位快兩歲的女兒即將上幼稚園，未來開銷會增加。
原本構想是自己操作資金，分配於00950B（債券ETF）＋0050（台股大盤）＋00878（高股
息），每月再貼點錢繳房貸，希望20年後貸款繳清時能累積退休資金。
想請問大家：
1. 這樣以房貸投資的方式可行嗎？
2. 理專建議的美債＋新興債是否風險過高？
3. 有沒有更穩健或現金流更健康的做法？
感謝大家的指教與分享！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.254.28 (臺灣) ※ 文章網址 ※
推
EddieJeremy :
這樣的收支比算的過?你們的月薪都歐印房貸了說
10/19 07:51
跟E大報告，理專反饋扣掉房貸，可以大概每個月多1-2萬的收益，謝謝E大
→
opm :
個人覺得，您自己研究下理財再說，不想找書，置底有文章好參
10/19 08:19
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 07:54:59
→
opm :
考。
10/19 08:19
→
opm :
每月7萬，一年84萬，本金1200，報酬率要在7%以上…
10/19 08:21
→
slchao :
利率不錯啦，但沒選30年？？
10/19 08:31
→
slchao :
以每月閒置資金=每月可還貸款，去反推借貸額度，比較安全
10/19 08:31
跟O大報告，有的，但我評估起來是穩固的，但因為自己真的非專業，所以請教各位。謝
→
slchao :
貸款買債，再多想想
10/19 08:31
謝
→
slchao :
跟銀行買投資商品，再多想想
10/19 08:31
推
EddieJeremy :
1.換30年期2.理專不需要3.全投大盤
結束
10/19 08:41
→
mrccw :
理專怎麼有勇氣給這種建議orz
10/19 08:52
→
ohyakmu :
說真的
你這理專不行
10/19 09:00
→
opm :
客戶軋不過去，房產被法拍，理專需要負啥責嗎？為什麼不敢？
10/19 09:02
跟S大報告，是因為岳母是玉山vip才有這樣利率，但他說只能20年，除非是要購買房子才
→
opm :
有交易就有佣金收入，會推就是老闆想賣那產品。
10/19 09:02
能30年，謝謝
→
opm :
我同學買美債基金一年虧超過2成，既然自己會查美債，看看您
10/19 09:04
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 08:41:11
→
opm :
欣賞的基金5年波動幅度吧。
10/19 09:04
→
opm :
大盤指數的年平均報酬率，不是每年都有那個報酬率。
10/19 09:05
跟E大報告因為用途所以只能20年，理專也是跟我岳母配合七八年，收益還不錯，全投大
→
j0588 :
你這是本息均攤的房貸吧
壓力太大不適合
去跟銀行談理財型
10/19 09:16
盤怕貸款付不出來，謝謝E大
→
j0588 :
房貸有動用才計息不強迫還本金的那種比較好
10/19 09:16
→
zuo :
沒有任何投資是穩賺不賠且保本
10/19 09:38
報告M大，其實如果買美債基金，穩穩的，感覺還可以？
→
zuo :
你這樣的風險太高，小心賺了利息卻大賠本金
10/19 09:39
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 08:59:18
→
ikuken :
我家庭年收你的五倍，貸款只扛兩倍。現在高檔直接all
in
10/19 10:20
→
ikuken :
大概賠多贏少。我建議依照原本紀律投入閑錢，等大盤有明
10/19 10:20
→
ikuken :
顯回檔再借貸投入。若真想試手，借個三五百就好，跌掉五
10/19 10:20
→
ikuken :
成都還爬得起來。
10/19 10:20
與O大回報，那如果300萬給理專操作投資新興市場債，900萬買00950B，不求賺多，求穩
推
chienchung :
你自己多打幾間民營銀行,
很多都30年&寬限期,
利率差
10/19 10:43
定這樣如何呢？因這理專有點人情壓力，是岳母推薦的
→
chienchung :
一些而已.
重點是越還款越低越好.
20年變30年影響較大
10/19 10:43
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:06:58
→
chienchung :
至於投資標的最好自行研究,
不要光聽理專的,
理專是推
10/19 10:44
→
chienchung :
銷產品的,
他們的目標跟你的目標不一致
10/19 10:44
→
chienchung :
沒經手過大錢的人,
最怕亂投資;
可以先看自己目前月投
10/19 10:46
→
chienchung :
入多少進去投資市場,
用30年期回推是多少的貸款額度
10/19 10:46
我就是單純想cover
過貸款就好，20年後，貸款還清，也有一堆基金可以養老
→
chienchung :
再去用這樣的額度去貸款.
怕你一口氣拿到一筆大錢亂投
10/19 10:47
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:10:42
推
gurodingli :
別聽銀行理專的
多聽板上前輩的建議
要借錢投資很好
10/19 10:59
→
gurodingli :
但最好清楚風險在哪裏，可以看William
Bernstein
寫的
10/19 10:59
那如果是用貸款220萬，但就變成2.65，15年，好像每個月只要還款15000，感覺風險比較
推
transistor :
拿房屋抵押貸款投資，這件事本就是高風險，無論你買
10/19 11:57
低欸
→
transistor :
什麼都一樣，保守是不會借錢投資的
10/19 11:57
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:19:52
推
dogalan :
不要投理專的部分
這樣光利息+通膨就吃掉報酬
如果你還把
10/19 13:15
→
dogalan :
息拿去使用更慘
這樣你借錢投資幾乎穩輸
10/19 13:16
→
dogalan :
帳面上看起來穩穩的
實質上你沒賺到甚麼
10/19 13:17
確實，這也是我猶豫的點，所以現在根據樓上大大們的建議，可能會降低貸款額度
→
dogalan :
利率2.35%
通膨3%
你的標的報酬有5.35%以上嗎?
10/19 13:21
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:50:38
推
guesttry :
從你的敘述看起來就是很糟糕的交易(從現屋貸款就是)
10/19 13:55
→
guesttry :
最好的方法就是不要動房子的歪腦筋..每個月有餘錢再說
10/19 13:56
→
guesttry :
本身"不專業",
收入"低",
外加"人情壓力",還是"岳母理專
10/19 13:58
→
guesttry :
我看不到這樣的條件理財有什麼成功的機會.最好別動房子.
10/19 13:59
推
dogalan :
厄債券基金報酬率17.多%????
這肯定有問題吧...
10/19 14:42
理解，謝謝I大，這裡應該會考慮不要借這麼多，但因為利率以及年限很誘人，所以有點
→
dogalan :
一個債券報酬比股票高這風險是有多高?
10/19 14:43
心動，理專表示是買新興市場債，還有美債基金，感覺美債是還可以？
→
zuo :
大概就是推薦高收益垃圾債吧......
10/19 14:58
→
zuo :
投資要靠自己做功課
10/19 14:59
→
zuo :
聽理專的，真的吾湯….
10/19 15:01
→
zuo :
您的家庭年收沒法讓你做這樣高槓桿的事
10/19 15:01
→
zuo :
股市一年的熊市回檔，你可能要多五年才能退休
10/19 15:01
推
lovy :
遠離理專
理專就是業務
業務就是要從你口袋裡拿錢的人
10/19 15:07
→
lovy :
理專真的那麼會投資
就當全職投資人了
還出來當理專?
10/19 15:07
→
lovy :
新興市場基金報酬率17%多
那麼好
那理專有沒有去信貸或是拿
10/19 15:09
好的，我會再審慎評估非常謝謝C大
→
lovy :
房子抵押all-in買?
無論你賺或賠
理專都一樣有錢賺
但是你
10/19 15:10
→
lovy :
賠的話
可是賠你自己的本金
理專可不會損失一毛錢
10/19 15:11
推
Mankind69 :
我29，未婚年收約110跟您狀況一樣有繼承房子，不過我
10/19 15:39
→
Mankind69 :
自己是行員我貸600w利率1.9只繳息不還本每月9400，加
10/19 15:39
收到，謝謝B大，那我應該會以200萬上下去做借款，比較睡得安穩
→
Mankind69 :
上自己有資金合計約1000w，目前投300w買0050了、100w
10/19 15:39
※ 編輯: FUNDAN (36.230.254.160 臺灣), 10/19/2025 11:04:54
→
Mankind69 :
買公債，以您目前家庭年收跟每月還款金額
我覺得不要
10/19 15:39
→
Mankind69 :
借那麼多比較安全一點
10/19 15:39
→
Mankind69 :
然後理專的話聽聽就好，賺那麼大就不用當理專了
10/19 15:40
T大好，就只是單純希望透過理財多賺一點點啦
→
opm :
17%?
哪一檔?
上次聽到17%的
※ 編輯: FUNDAN (36.230.254.160 臺灣), 10/19/2025 12:06:52
→
chienchung :
另外再給個注意事項,
你承受得住幾萬的5%波動呢?
10/19 17:00
→
chienchung :
100萬?
500萬?
1000萬的5%?
你月薪和這些波動相比如何
10/19 17:01
→
chienchung :
100萬的5%波動,
也許你覺得靠月薪就可以cover掉.
10/19 17:01
→
chienchung :
那1000萬呢?
要靠幾個月的月薪?
你承受得住這波動嗎?
10/19 17:02
→
chienchung :
在你還不會運用錢的時候,
拿到一大筆錢是很危險的事!
10/19 17:02
他說新興市場基金有17.多
→
slchao :
岳母
玉山
理專
20年
債券，都不能改變，只能祝福你惹
10/19 17:10
→
slchao :
記得明年，再回來發文回顧討論，也許會有新想法
10/19 17:10
推
abyssa1 :
理專的專業不是投資
是銷售
多半搞不清楚自己賣的是什麼
10/19 17:54
推
pippen2002 :
真羨慕~~有錢人~
10/19 18:14
→
pippen2002 :
理專的專業不是投資
是銷售<--我的理專消失了...QQ
10/19 18:15
對啊，我也覺得我自己很笨，所以想說請問板上各位，也非常謝謝大家的幫忙，那如果我
→
meya :
以20年來說，貸款付得出來就行，只是時機點要抓對
10/19 18:18
只貸款200萬，感覺還可以？
→
meya :
(國安基金進場時)。標的要選對(臺灣50+標普500)
10/19 18:18
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 14:35:27
→
meya :
1080萬，美短公債120萬(合計1200萬)。臺灣50+標普500
10/19 18:18
→
meya :
背後是優質企業，值得長期持有，也是資產配置的核心
10/19 18:19
→
meya :
美短公債作為資產配置的一部分約佔10%，主力成長還是
10/19 18:19
我還是買大盤好了
謝謝
→
meya :
大盤股票。只有政府公債才能降低整體資產波動，公司債、
10/19 18:19
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 14:48:16
→
meya :
新興債及
高股息都不行。高股息是很糟糕的策略，漲跌都
10/19 18:19
→
meya :
輸大盤，股息課一堆稅又沒滾入本金。股債MDD最低分別是
10/19 18:20
→
meya :
標普500(-19%)+美短公債(-11%)。而高股息(-2X~3X%)
10/19 18:20
→
meya :
一般人還是閒錢定期定額臺灣50+標普500為宜
10/19 18:20
→
AlphaMC :
VIP？理專的話聽過就好，我也在玉山信貸300，也是2.35%7
10/19 20:16
→
AlphaMC :
年期，無其他費用，不是VIP
10/19 20:16
Z大好，當初想說，也不賣基金，就一直讓他配息，除了還房貸，還有生活費
推
linfuon :
銀行全問一遍一定有30年期
我都用理財型房貸
不用還本金
10/19 23:25
→
linfuon :
買股買債買基金都隨便你
建議你理財型
開好後放著
10/19 23:25
→
linfuon :
不貸就不用繳息了
我21年貸了200入場
現在變1000多萬了
10/19 23:26
→
linfuon :
中間還多投了一頭期款買一間北市
10/19 23:27
→
linfuon :
現在每天都在等川普發瘋
發瘋隔天風雲變色記得開始進場
10/19 23:28
推
SweetLee :
換銀行試試
我貸款目的都寫投資股票
都是貸到30年
10/19 23:37
理解，謝謝您的提醒
推
tr000064 :
一起當債蛙！
10/20 00:56
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 15:20:25
推
ragochen :
真的很擔心本金不保的話就買直債，主要風險就剩下匯率
10/20 01:04
→
ragochen :
和台灣升息，但這你都擔心的話就…..
10/20 01:04
推
runnn :
貸理財型房貸
10/20 12:46
→
opm :
直寨不保證不倒債
10/20 13:01
推
plaay :
借理財型的，利率會高但只還利息。對你們的現金流會有幫助
10/20 14:59
→
plaay :
用貸出的錢來還本利合是下下策。最棒的是用原本的薪水來還
10/20 15:01
現在想說借個2百萬會比較好一點，謝M大
→
plaay :
這樣借出來買的那些資產怎麼跌都會比較心安
10/20 15:01
推
MichelleHsia :
拜託不要聽理專的..自己的財務要自己了解規劃
10/20 17:29
→
aikopake :
收入七萬，槓桿這麼大，覺得滿勇的，是我的話不敢
10/21 05:12
噓
Earlcs :
別買新興市場債基金，現在都是靠AI撐盤，相對高點
10/21 10:13
→
blackorblue :
買任何金融產品請好好研究做功課
會拿本金來配息的
10/21 10:22
→
blackorblue :
產品都不要碰
10/21 10:22
→
blackorblue :
然後雙薪只有七萬真的不夠
應該要好好增加本業收入
10/21 10:22
噓
Earlcs :
08年,15年，18年，多少因為理專建議房屋抵押，買高收益債
10/21 11:10
→
Earlcs :
和投資保單
10/21 11:10
→
Earlcs :
落入貸款陷阱還不出來，可以上網查查
10/21 11:11
我想的比較簡單，就是一直一直放著，但似乎不是好選擇
謝謝S大
→
Earlcs :
貸款投資絕對很棒，但要有基本基礎知識
10/21 11:11
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 17:21:00
→
Earlcs :
感覺你太急了，先補充基本的資料在投入比較好
10/21 11:12
→
Earlcs :
美國公債3-4趴，公司債5-6趴，非投等7-8趴，你想一下17趴
10/21 11:13
不會啦
他也是很專業的
謝謝A大
→
Earlcs :
哪來的
10/21 11:13
→
Earlcs :
要搞超過10趴的配息，除非你有現金流加上搞信貸的想法
10/21 11:13
抱歉，我都是靠祖上，我自己很廢
→
Earlcs :
要不然很難放大槓桿，本金虧就算，如果拿去花掉，後面很
10/21 11:15
→
Earlcs :
難補回來
10/21 11:15
→
Earlcs :
現在很瘋狂還有美國期權，一年有30趴，但那是用來認證年
10/21 11:16
→
Earlcs :
度收入配息，搞信貸的，不是拿來過生活
10/21 11:16
推
tony825011 :
理專賺翻了
10/21 15:41
噓
lovealgebra :
紅明顯，先提高家庭年收比較保險
10/21 16:47
→
lovealgebra :
然後不要相信理專的話
10/21 16:48
→
elven :
這類的財務操作沒有不行，但是你家庭年收入偏少，抗風險能
10/21 18:52
→
elven :
力不足
10/21 18:52
→
elven :
如果家庭年收入是300萬+，1200萬的借貸投資是正常理財，如
10/21 18:56
→
elven :
果家庭年收入是200萬+，也還說的過去，110萬真的太少，有
10/21 18:56
→
elven :
任何意外就爆了
10/21 18:57
謝謝M大解說，現在想找穩定償還貸款又低波動的組合，但應該空集合，謝謝M大
→
elven :
每月還款7萬，不靠投資收益，靠薪資還的起才有借的本錢
10/21 19:00
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 19:15:18
推
angelavictor :
不推產品，我老公剛叫我婆婆贖回之前理專推薦她買
10/21 21:34
→
angelavictor :
的美金基金，說什麼高收益債10%，月月配息，放了10
10/21 21:34
→
angelavictor :
年，總報酬1%多……連通膨都打不過，還不如放定存，
10/21 21:34
謝謝A大
→
angelavictor :
典型的領息賠本金。勸你找別家辦房貸，30年期的就
10/21 21:34
→
angelavictor :
算利率高一點，但每月現金流壓力不會這麼大。
10/21 21:34
推
krux :
哥，你沒房貸
+
家戶總收入
200，這樣只是沒事找事來心煩而
10/21 22:42
→
krux :
已，光把所得剩下來好好投大盤就可以了
10/21 22:42
推
ooxxooxx :
我也覺得保守怎麼會借錢投資......^^"
10/22 01:11
推
tPA :
你要借要算一下每月收支比，盡量不要超過收入五成，剩下的當
10/22 08:12
我今天有去問，真的有，但利率就是2.45起
→
tPA :
生活費，不夠的再考慮用賣股/質押的方式來支付
10/22 08:13
推
buji :
借錢投資只是開槓桿當然可以，但要滿足一些條件
10/22 08:50
→
buji :
你過去的投資績效得明顯贏過2.35
10/22 08:53
→
buji :
自有與投資創造的現金流可負擔還款
10/22 08:54
推
buji :
你覺得遺贈房子給你的長輩會不會贊成你去借？
10/22 09:04
確實，人生不能都沒有承擔風險
推
buji :
你自己手頭有沒有幾百萬自有資金可作為預備金？
10/22 09:11
推
buji :
我也有借款投資，前述124點都滿足，房子還是自己的
10/22 09:18
→
buji :
對投資的管理戰戰兢兢，最好別想無腦無本賺大錢這種事
10/22 09:21
推
elven :
有投資理財的想法和動力是好的，如果是借貸200萬，曝險有
10/22 11:02
→
elven :
限，是可以的
10/22 11:02
推
elven :
至於投資什麼標的，建議多研究後再出手，美債+高收益債沒
10/22 11:03
我也覺得安心睡覺比較重要
→
elven :
有不行，但是這標的的真實樣貌或許不是你想像中的穩健保本
10/22 11:03
→
elven :
配息也是不一定的
10/22 11:05
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/20/2025 20:53:52
推
swicer :
理專洗肥羊真的不手軟
10/22 12:17
推
swicer :
連掛四都不會教
對不起，想要多賺一點..
推
janyk :
all
in
大盤、急用錢再質壓
10/22 14:32
→
janyk :
不要超過20%。到死不賣
10/22 14:32
→
janyk :
感謝現在的自己。
10/22 14:32
推
plaay :
以敘述及回應看起來建議不用急著借，熟悉完再借也不遲
10/22 14:37
→
plaay :
自己熟悉是否借、借多少等風險控管後，也就不需要問了
10/22 14:38
好的，謝謝
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chien703 :
等股市大回檔再來借吧
沒必要承擔風險賺這點蠅頭小利
10/23 14:13
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vixyao :
去年買美債ETF，今年是有可能出現本金賠一成多的狀況，但
10/24 03:14
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vixyao :
實際上，現在也慢慢拉回淨值了，若計算期間總配息，應該
10/24 03:15
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vixyao :
還有2%-5%的獲利
10/24 03:15
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vixyao :
我是辦理財型房貸，但利息也要2.6%-2.8%，羨慕樓上有人信
10/24 03:22
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vixyao :
貸可以談到2.3%。但理財型房貸的好處就是本金價值不會變
10/24 03:22
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vixyao :
動，若是股票不限用途借貸，就有可能面對擔保品維持率不
10/24 03:22
→
vixyao :
足的風險，譬如今年四月的大震盪，就得一直增加擔保品或是
10/24 03:22
→
vixyao :
降低借款額度以拉高維持率
10/24 03:22
→
vixyao :
真要穩定，可以考慮買直債，這絕對是固定收益，每半年固定
10/24 03:33
→
vixyao :
領同樣金額的利息，而且銀行理專應該也會很高興。風險是
10/24 03:33
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vixyao :
匯率，看你覺得10年後台幣會升或會貶了
10/24 03:33
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vixyao :
但，同樣的錢去買台股市場的債券ETF，還可以繼續投入作為
10/24 03:41
感覺就是賠了本金
→
vixyao :
不限用途借貸的擔保品，而且目前債券ETF擔保品的利息都滿
10/24 03:41
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vixyao :
低的(永豐證約2.5%)。這就看你是要直債的「固定收益」，
10/24 03:41
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uranus99 :
理專一定是推薦你"銀行有推出的產品組合"
10/28 10:53
→
uranus99 :
就算適合你，也不一定是費用低的，所以多想想吧
10/28 10:54
但有的理專也是很專業的
推
zino :
預設計畫可行的，但要先撐一開始永動機才會動起來，感覺房貸
10/30 14:59
→
zino :
跟收益抓太緊了
10/30 14:59
應該會改借款200萬
對啊，30年真的比較好
好的
謝謝
但家裡總收入沒有那麼多啦
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/21/2025 22:49:07
跟B大報告確實是我想的不夠清楚，我想說能cover股息就好，但可能因小失大，謝謝
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/22/2025 09:34:42